Los primeros años en los que nos corresponde amortizar nuestro préstamo hipotecario son los más difíciles.

Esta dificultad no sólo radica en el pago de debe efectuarse por el préstamo tomado, sino en que normalmente tenemos gastos adicionales que cumplimentar conjuntamente, como la escritura, los muebles, alguna reforma, etc.

Además de las dificultades de origen personal, los bancos, nos tienen en la mira y nos vigilan muy de cerca el primer tiempo.

Normalmente recién después de pasados cinco años desde la constitución del préstamo y si no se ha registrado hasta entonces ningún impago, el cliente en cuestión es elevado por la entidad bancaria a la categoría de solvente. Obviamente, este beneficio solo es provisional.

Es por ello, que a la hora de contratar una nueva hipoteca debemos evaluar, a la luz de nuestras condiciones personales, la conveniencia de un préstamo de tipo mixto.

Es decir, una hipoteca donde los primeros años devengarán un tipo de interés fijo, y recién después la amortización será a tipo variable. Esta situación puede significar un alivio para el tomador, más que nada por la seguridad de conocer exactamente el monto que nos corresponderá pagar mensualmente y poder efectuar una planificación financiera adecuada.

En la actualidad, cuando aún nos encontramos sumergidos en una profunda crisis de pagos, donde las oportunidades de comprar una nueva vivienda mediante un crédito se redujeron, cuando en muchos casos no es fácil enfrentar los pagos de la hipoteca que habíamos tomado en una mejor época, muchos bancos, han cambiado su estrategia y hoy pretenden la captación de nuevos clientes mediante la supuesta mejora de las condiciones hipotecarias.

Por ello hoy le vamos a comentar qué es la subrogación y cuáles son las sorpresas con las que se puede encontrar a la hora de pasarse a otra entidad que le ofrece una propuesta, a primera vista, tentadora.

Subrogación es el proceso por el cual cambiaremos de entidad financiera nuestro préstamo hipotecario con el fin de obtener una mejora en las condiciones del tipo de interés que nos aplican en el mismo.

Por Ley, en una subrogación sólo se podrá modificar el tipo de interés aplicable, manteniendo constantes las restantes condiciones de nuestra hipoteca, como el capital pendiente, el plazo de amortización, los intervinientes, etc.

Sin embargo, muchos bancos ocultan en la letra pequeña de sus contratos numerosas cláusulas que provocan que el gasto del consumidor sea, en ocasiones, bastante superior al que hubieran tenido de no realizar el cambio.

Tan sólo partamos de la base que los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva, pero sin duda implican gastos que realizar. De acuerdo a consultas efectuadas a expertos, estos gastos, en promedio, se sitúan en un 2,50% del valor total de la hipoteca.

El coste de la operación viene determinado fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca. Este importe ronda habitualmente un cuarto o medio punto porcentual (0,25 o 0,50%) y rara vez, la nueva entidad bancaria contempla en su propuesta este coste.

A este importe tendremos que sumarle los gastos correspondientes a Notaría, Registro y Gestoría.

En caso de que además del tipo de interés quisiéramos modificar alguna de las restantes variables del préstamo (aumentar el capital pendiente para así asumir los gastos, aumentar el plazo de amortización para tener una cuota inferior etc…), es decir, si además de la subrogación, queremos realizar una novación del préstamo, deberemos pactar de antemano este hecho con la nueva entidad financiera con el fin de proceder a realizar el mismo una vez se haya subrogado la hipoteca. Este punto resulta fundamental, ya que muchas veces, estas nuevas condiciones no son admitidas por la entidad ya que no desean que el plazo de la hipoteca, se prolongue más allá de los 75 años de sus titulares.

Otro factor a tener presente es que, en numerosas ocasiones, las entidades bonifican alguno de los gastos que le mencionamos precedentemente, pero uno de los mayores ‘trucos’ de los bancos para “compensarse” de dicha oferta, se sitúa en torno al valor de tasación del inmueble. Gran parte de las entidades no admiten subrogaciones por encima del 65-80% del precio de tasación actual, debido a la reciente caída de los precios en el sector inmobiliario.

Esta guía no pretende desanimar a aquellas personas que han encontrado una oferta acorde a sus necesidades actuales, pero sí buscamos con esto ayudarlos a tomar una decisión adecuada, poniendo a su disposición el conocimiento básico que deberá tener para poder evaluar adecuadamente las diferentes propuestas.

Como comentáramos ayer, el euribor constituye el indicador más utilizado para el cálculo de los intereses variables en los préstamos hipotecarios.

Si usted está buscando una propiedad y en consecuencia analizando distintas propuestas de mercado vinculadas a la financiación de su vivienda, tenga en cuenta el consejo que hoy le acercamos.

Son muchos los expertos que consideran que el Euribor ha alcanzado su suelo. Si bien, los primeros días de noviembre muestran bajas respecto del cierre de octubre, se cree que el indicador no puede caer mucho más allá.

Esta situación, con el indicador por los suelos, puede resultar una tentación a la hora de contratar una hipoteca, ya que el tipo al que se liquidarán los intereses será muy bajo. Lo que el año pasado era imposible de pagar todos los meses, ahora se encuentra al alcance de nuestro presupuesto. Pero… ¿hasta cuando se mantendrá en estos niveles?

Comprometerse hoy a veinte años o más con una hipoteca ligada al euribor, puede resultar muy peligroso. Respecto del año pasado este indicador ha caído 400 puntos básicos, es decir un 4%… esto hoy significa una reducción de las cuotas de 330 euros para una hipoteca de 150.000 euros a 20 años, pero saque números y tenga en cuenta que pasaría si se reubicara en los niveles anteriores.

Un euribor a 3% o 4% resulta mucho más creíble y adecuado que el nivel actual. A medida que la economía mundial se recupere de la crisis en la que se haya sumergida, los Bancos Centrales de los países del mundo, lentamente elevarán los tipos de interés, y con ello se elevará el euribor.

Como un acto reflejo, el euribor se incrementará, apenas el Banco Central Europeo eleve el precio del dinero. Si bien se estima que esto no sucederá hasta mediados de 2010, una hipoteca lo comprometerá hasta 2029 o más.

Es recomendable, que simule distintas situaciones en Hipolisto y se cerciore de que al menos el 60% de los ingresos familiares no estén comprometidos en el pago de la hipoteca.

 
Hace apenas un par de años, se consideraba aceptable que la cuota de la hipoteca absorbiera el 30% de los ingresos del hogar. Esto ha llevado al sobreendeudamiento de muchas familias, a la morosidad en los pagos y en muchos casos a la pérdida de la vivienda. Por ello, repetimos, practique y evalúe cómo una variación del indicador afectará el importe de la cuota hipotecaria y cómo ello impactará en sus finanzas.