Ya en otras ocasiones hablamos del concepto y las ventajas de la subrogación hipotecaria, esta posibilidad que nos abre la competencia entre las entidades bancarias, y que podemos aprovechar cada vez que no estemos conformes con las condiciones de nuestra hipoteca actual.

La subrogación de la hipoteca consiste en una alternativa muy útil cuando estamos atados a una hipoteca con tipo de interés suelo, o bien cuando las condiciones de la misma significan una erogación adicional a la que se nos presenta en otras ofertas del mercado.

Sin embargo, salvo que podamos pasar nuestra hipoteca a una de aquellas entidades que se hacen cargo hasta de los gastos de subrogación (todo vale para ganar un cliente), debemos considerar el efecto de los mismos al evaluar la conveniencia del cambio.

En primer lugar deberemos considerar el efecto de la Comisión de subrogación. Esta comisión se encontrará incluida en el contrato firmado con nuestro banco actual. La misma, es en la práctica una penalización por llevar nuestra hipoteca a otro banco.

Esta comisión suele suponer un coste del 0,50% del capital pendiente, si la subrogación se efectúa durante los 5 primeros años de la hipoteca. A partir del sexto año, la misma se reduce al 0,25%.

Si bien, hay entidades que no la cobran, corresponderá revisar nuestro contracto actual para evaluar si se acordó un 0% o bien la entidad se ha reservado el derecho a su aplicación.

Cambiar de banco nuestra hipoteca, supone el otorgamiento de la escritura pública del nuevo préstamo, por lo tanto deberá contemplarse los Gastos de notaría. Los mismos oscilan entre un 0,1% y el 0,5%.

Asimismo, el nuevo préstamo deberá ser inscripto en el Registro de la Propiedad, trámite que genera gastos que suponen entre el 1% y el 1,5% del total de la hipoteca.

No debemos olvidar los gastos de gestoría, consistentes en los honorarios cobrados por el profesional independiente, por la tramitación de la escritura. Estos honorarios no se encuentran regulados por ley, sin embargo, la media los suele ubicar entre los 150 y los 300 euros.

Por último, para poder concretar los trámites anteriores, deberá obtenerse el valor real del inmueble en el mercado, cuestión que implica la necesidad de una tasación. Este documento debe estar certificado por una sociedad de tasación homologada.

Los gastos de tasación se han abaratado bastante en el último tiempo, por la baja de operaciones, sin embargo aún representan un gasto de entre 100 y 300 euros.

Parece que los bancos comienzan a aflojar los extremos requisitos para el otorgamiento de préstamos hipotecarios. Comenzamos a ver en el mercado, mejores ofertas que incluyen fuertes rebajas del diferencial cobrado en las hipotecas a tipo variable.

De este modo, los datos de febrero confirman el segundo incremento interanual en el número de hipotecas sobre viviendas. El número es cercano al 8,5%, situándose en 54.813 y marcando la segunda subida interanual consecutiva.

En tasa intermensual, las viviendas hipotecadas crecieron en febrero de este año un 2%, menos de lo que lo hicieron en enero.

El 95,7% de las hipotecas constituidas en febrero, corresponden a préstamos a un tipo de interés variable, siendo el Euríbor el índice de referencia más utilizado en la estos préstamos, con un 89% de los casos.

Así parece que el IRPH ha quedado desplazado con sólo el 11% de las contrataciones a tipo variable. Igual suerte parece haber tomado las hipotecas de tipo fijo, ya que tan solo un 4,3% de los nuevos contratos se cerró bajo esta modalidad.

El importe medio solicitado en las hipotecas 118.185 euros, un 4,6% menos que en igual mes de 2009.

Pero no sólo corresponde analizar los datos de los nuevos contratos, sino que podemos encontrar una veta interesante en los registros de los cambios de condiciones en las hipotecas.

En este sentido, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones subió un 10,5% en tasa interanual alcanzando las 43.882. De este total, en febrero se produjeron 36.238 modificaciones pero sin cambiar de entidad financiera (novaciones), y 5.225, el número de préstamos que cambiaron de entidad (subrogaciones).

En la actualidad, cuando aún nos encontramos sumergidos en una profunda crisis de pagos, donde las oportunidades de comprar una nueva vivienda mediante un crédito se redujeron, cuando en muchos casos no es fácil enfrentar los pagos de la hipoteca que habíamos tomado en una mejor época, muchos bancos, han cambiado su estrategia y hoy pretenden la captación de nuevos clientes mediante la supuesta mejora de las condiciones hipotecarias.

Por ello hoy le vamos a comentar qué es la subrogación y cuáles son las sorpresas con las que se puede encontrar a la hora de pasarse a otra entidad que le ofrece una propuesta, a primera vista, tentadora.

Subrogación es el proceso por el cual cambiaremos de entidad financiera nuestro préstamo hipotecario con el fin de obtener una mejora en las condiciones del tipo de interés que nos aplican en el mismo.

Por Ley, en una subrogación sólo se podrá modificar el tipo de interés aplicable, manteniendo constantes las restantes condiciones de nuestra hipoteca, como el capital pendiente, el plazo de amortización, los intervinientes, etc.

Sin embargo, muchos bancos ocultan en la letra pequeña de sus contratos numerosas cláusulas que provocan que el gasto del consumidor sea, en ocasiones, bastante superior al que hubieran tenido de no realizar el cambio.

Tan sólo partamos de la base que los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva, pero sin duda implican gastos que realizar. De acuerdo a consultas efectuadas a expertos, estos gastos, en promedio, se sitúan en un 2,50% del valor total de la hipoteca.

El coste de la operación viene determinado fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca. Este importe ronda habitualmente un cuarto o medio punto porcentual (0,25 o 0,50%) y rara vez, la nueva entidad bancaria contempla en su propuesta este coste.

A este importe tendremos que sumarle los gastos correspondientes a Notaría, Registro y Gestoría.

En caso de que además del tipo de interés quisiéramos modificar alguna de las restantes variables del préstamo (aumentar el capital pendiente para así asumir los gastos, aumentar el plazo de amortización para tener una cuota inferior etc…), es decir, si además de la subrogación, queremos realizar una novación del préstamo, deberemos pactar de antemano este hecho con la nueva entidad financiera con el fin de proceder a realizar el mismo una vez se haya subrogado la hipoteca. Este punto resulta fundamental, ya que muchas veces, estas nuevas condiciones no son admitidas por la entidad ya que no desean que el plazo de la hipoteca, se prolongue más allá de los 75 años de sus titulares.

Otro factor a tener presente es que, en numerosas ocasiones, las entidades bonifican alguno de los gastos que le mencionamos precedentemente, pero uno de los mayores ‘trucos’ de los bancos para “compensarse” de dicha oferta, se sitúa en torno al valor de tasación del inmueble. Gran parte de las entidades no admiten subrogaciones por encima del 65-80% del precio de tasación actual, debido a la reciente caída de los precios en el sector inmobiliario.

Esta guía no pretende desanimar a aquellas personas que han encontrado una oferta acorde a sus necesidades actuales, pero sí buscamos con esto ayudarlos a tomar una decisión adecuada, poniendo a su disposición el conocimiento básico que deberá tener para poder evaluar adecuadamente las diferentes propuestas.