Para muchos españoles el panorama impositivo vinculado a la adquisición de la vivienda es diferente a partir de este año. Es que para quienes perciban rentas superiores a 24.000 euros anuales, se terminó la deducción fiscal por compra de vivienda… y con ello se perdió un importante incentivo para las ventas.

Si en algún momento durante el boom inmobiliario, la deducción por compra de vivienda en el IRPF actuó como acicate de los precios de los pisos, en este momento, implica una mayor depresión en los precios de los inmuebles.

Como todo en esta vida, lo que constituye un “ajuste necesario” y una ventaja para muchos, significa la ruina para otros.

El comienzo de año vino acompañado de un descenso del 5% en términos interanuales en los precios de los pisos y de esta forma, los valores inmobiliarios acumulan un ajuste cercano al 20% de promedio, desde máximos.

Esta situación se espera que reanime la lánguida demanda, al encontrarse inmuebles por valores más bajos. Sin embargo, en un contexto de Euribor al alza, tensiones en el mercado interbancario que empujan a la suba de los diferenciales aplicados por Cajas y Bancos en los préstamos hipotecarios, lo deprimido de la economía y una tasa de paro que parece no poder contenerse, no muestran un panorama alentador.

Puede que, más que reactivar la demanda, simplemente provoque que ésta apenas logre mantenerse. Sin embargo, para quienes busquen vender su propiedad o no puedan afrontar el pago de su hipoteca el panorama es muy complicado.

Desde nuestra opinión, el efecto positivo que podría significar una baja del precio sobre el número de operaciones no va a contrarrestar los efectos nocivos de esta misma situación, en términos de economía global. Para esta afirmación nos basamos en los datos de ventas de 2010, que deducción impositiva mediante, sumado a los tipos de interés en valores mínimos, y una amplia campaña de la mayor parte de las entidades con importantes descuentos con tal de deshacerse del stock de ladrillo en sus carteras, apenas ha logrado un incremento del 6,8% en las ventas. De más está decir que después de dos años con bajas en torno del 25%… una recuperación del 7% es paupérrimo…

En el día de hoy fue publicado el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE), elaborado por la sociedad de tasación Tinsa, del cual se desprende una nueva caída en los precios de la vivienda libre, en el mes de octubre.

El indicador de octubre ha dejado de manifiesto una nueva baja de cuatro décimas respecto a septiembre, en el precio de la vivienda libre. Actualmente el índice IMIE general se ubica en los 1.871 puntos, lo que supone una disminución interanual del 4,6%.

Sin embargo, a pesar de continuar con su tendencia bajista, este descenso es inferior al registrado en el mes de octubre de 2009, en cuyo momento, marcó un descenso del 7,4%.

Desde los máximos marcados a finales de 2007, los precios actuales acumulan una disminución del 18,1%. Dentro de este ratio, se observa que el sector más castigado han sido los inmuebles de la costa mediterránea con una disminución de precios en torno del 25%.  Sin perder el paso, se ubican los descensos registrados en los precios de la vivienda libre en las capitales y grandes ciudades españolas, las cuales bajaron un 19,4%. En menor medida se han visto afectados los precios en las áreas metropolitanas con bajas del 18,3%, Baleares y Canarias con descensos del 17,7% y el “Resto de municipios” donde se redujeron un 15%.

En términos intermensuales, es decir comparando octubre con septiembre, esta nueva caída, estuvo liderada por las caídas en los precios de la vivienda libre en las grandes ciudades y en las zonas de costa, donde se concentra un mayor volumen de vivienda vacacional.

De acuerdo a este estudio, aunque se pueda observar un ajuste a la baja en el precio de los inmuebles en estos últimos dos años, el esfuerzo para acceder a una vivienda en España se mantiene en niveles altos, por lo que se prevé que el mismo continúe bajando.

De acuerdo a los datos proporcionados por la entidad en Andalucía la caída del sector inmobiliario a raíz de la crisis económica ha sido más dura que en España porque fue una de las comunidades donde este sector tuvo un mayor desarrollo.

Esta situación derivará que esta región demore uno o dos trimestre más que el resto del país en salir de la crisis.

De acuerdo a las declaraciones efectuadas por el presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, no siempre las ofertas de inmuebles con importantes descuentos que se promocionan mediante “subastas” en los promotores inmobiliarios dependientes de las entidades bancarias, resultan una buena oportunidad para los compradores.

Funda esta opinión en que los inmuebles que gozan de mayores descuentos, corresponden, generalmente, a propiedades de menor calidad. De acuerdo al entendimiento de Garrido, los inmuebles en buenas condiciones no suelen ser ofertados con descuentos mayores al 10%, y por lo tanto, las verdaderas oportunidades, aparentemente no son tales.

Estas declaraciones fueron efectuadas durante el XXVIII Coloquio Nacional de la APCE, titulado ‘La vivienda: Problema y Solución’. Asimismo durante este evento, Galindo apuntó hacia los Bancos al decir que estas entidades “podrían ayudar” ajustando los márgenes que quedan en los precios de sus stocks.

Desde el gobierno, el secretario general de Vivienda, Javier Ramos, subrayó que ya se han tomado medidas para facilitar que el excedente de vivienda que no se vende se califique como protegida, pero que se seguirán tomando medidas en función del interés social y en la medida en que los recursos públicos lo permitan.

La perspectiva para el comprador de una vivienda en 2010, se verá alterada por las variaciones que afectarán al financiamiento en este nuevo año.

Las hipotecas, a lo largo de este año, se verán afectada por una serie de factores:

• Subida de los tipos de interés
• Subida del IVA
• Fin de las deducciones

El pasado 2009 constituyó un ejercicio de mínimos históricos en materia de intereses. Sin embargo, al compás de las tendencias internacionales, se espera que en el tercer y cuarto trimestre de 2010, los tipos se eleven. Esto impactará en el “coste” de las hipotecas españolas al afectar al indicador más usado para el cálculo de los precios en este tipo de préstamos: el Euribor.

El segundo factor que impactará en el coste final de adquisición de la vivienda es la subida del IVA, prevista para el mes de julio. Este impuesto al consumo que grava la adquisición de un inmueble incrementará la alícuota aplicable a estas operaciones del 7 al 8 por ciento.

El tercer factor que influye en el mercado inmobiliario español este año, es el fin de las deducciones por pago de la vivienda habitual, producto de la reforma impositiva que entró en vigencia a partir del 01 de enero de 2010.

Todos estos factores deberán ser tenidos en cuenta por quienes busquen operar en el mercado inmobiliario español en este ejercicio, ya que afecta tanto a compradores como a vendedores.

Hoy en día comprar la primera vivienda puede tornarse una operación difícil de enfrentar y concretar.

Para empezar, en todos lados leemos que éste es “el momento”, ya que los precios de los inmuebles han bajado considerablemente. Sin embargo, ¿esto es cierto?.

En este mismo espacio, en un par de ocasiones, le hemos acercado ofertas de subastas inmobiliarias, sin embargo, esas prometidas rebajas en muchos casos están aún muy lejos de nuestro alcance.

El boom inmobiliario que vivimos precedentemente ha elevado el precio de la vivienda en más de un 30% sobre los valores reales. Si bien, algunos estudios aseguran que el precio ya ha bajado hasta un 20%; las cifras oficiales indican que la caída en el precio de la vivienda es del 8% en el tercer trimestre del año.

La evolución del precio depende principalmente de las características de la vivienda en particular, su situación, su estado y la oferta y demanda que haya en una zona en que se encuentran ubicadas.

 
En términos generales, quienes han adquirido su vivienda en el boom inmobiliario, hoy no se resignan a vender la misma por un precio inferior al originalmente desembolsado. Es por ello, que quienes ofertan sus pisos o casas optan por incrementar el precio por encima de lo que realmente pretenden por el inmueble. De esta forma, si tienen que otorgar una rebaja, el precio de venta no estará por debajo de lo que ellos han pagado hace un par de años al comprarla.

 
En muchas zonas de nuestro país, como por ejemplo, Madrid, los pisos de obra nueva y con urbanizaciones cerradas siguen gozando de una alta demanda y esto hace que no hayan bajado, sino que casos se han mantenido igual o hasta han subido de precio.

 
Realmente, debemos resignarnos y llegar a la conclusión de que sólo obtendremos fuertes descuentos en el precio de viviendas que se adquirieron mucho antes del boom, hoy de segunda mano y de aquellas vinculadas a las liquidaciones efectuadas por las promotoras que tienen un gran stock, o bien, si nos alejamos de los centros urbanos en busca de mejores oportunidades en la periferia, donde la crisis provocó que no haya dinero suficiente para invertir en ella.