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Publicado por Merlina - 10/06/10 a las 03:06:33 pm
Uno de los principales factores con el que tanto bancos como cajas, juegan a la hora de conceder un préstamo hipotecario es el valor de tasación del inmueble en cuestión.
En primer lugar, ahondaremos un poco en el concepto e implicancias del valor de tasación, para luego brindarles algunos consejos útiles que le darán una pauta para lograr una mejor tasación.
Para empezar a entender este tema, primero debemos definir el concepto de tasación. Éste constituye un documento que presenta una estimación del valor mercantil justo de una propiedad.
Los bancos y cajas se basan en este documento, para evaluar el monto de la hipoteca que están por conceder, para evitar que el préstamo hipotecario que van a aprobar sea mayor que el valor de la propiedad que se va a adquirir, y que finalmente constituye la garantía de la operación.
Lo que primero debemos entender es que el valor de tasación puede coincidir o diferir del precio que efectivamente pagaremos por el inmueble en cuestión.
Dado que normalmente las hipotecas cubren únicamente el 80% del valor de tasación del inmueble, conseguir una buena tasación es de vital importancia, ya que reduce el margen que el comprador debe aportar para cubrir el saldo de la operación.
Si la tasación resulta menor que el valor real de compra será muy difícil para el comprador afrontar con su ahorro la diferencia no cubierta por la hipoteca.
La valoración de un inmueble es un proceso complejo pero que sigue ciertos lineamientos. Es por ello, que conocer estos factores puede ayudarnos a obtener una mejor tasación.
En la próxima entrega profundizaremos este tema y presentaremos los principales aspectos a considerar.
Publicado por Merlina - 08/06/10 a las 11:06:21 pm
Tanto los expertos, como los voceros del gobierno, los medios de comunicación, los promotores inmobiliarios, expresan que este es el momento adecuado para adquirir una nueva vivienda.
Las reformas fiscales que se vienen, la subida del IVA a partir del mes de julio, del 7% al 8% para vivienda nueva, y la desaparición de la deducción fiscal a partir de 2011 para rentas superiores a los 24.107 euros, son los motores que impulsan las operaciones de compra venta de viviendas.
Sin embargo, los compradores se encuentran con una cruda realidad cuando salen a la calle: La restricción de la oferta bancaria, en materia de hipotecas.
El sector bancario español se muestra muy reacio a reabrir el grifo de la financiación. Hoy por hoy, son muy limitados los casos en que las entidades bancarias financian el 100% del precio del inmueble.
La mayor parte de las hipotecas que ofrecen los bancos tienen como tope la financiación del 80% del valor de tasación o menos. Los pocos casos en que la hipoteca cubre el cien por cien se circunscriben a las compras de una vivienda ofrecidas por las propias entidades.
Incluso, éstos constituyen casos vidriosos, ya que las cajas y bancos que pretenden liquidar su stock, ofreciendo condiciones ventajosas de financiación, incluyen como requisito que el precio de venta no supere el 80% del valor de tasación. En definitiva, le financian el 100% del valor de compra, siempre que éste no supere el 80% del valor de tasación.
Por otra parte, los bancos y cajas se han puesto bastante estrictos a la hora de evaluar la capacidad de repago del cliente. Actualmente no se otorgan hipotecas a clientes cuyas cuotas mensuales superen el 30% de los ingresos, para el mismo período.
En cuanto al tipo de interés, la situación se ha puesto bastante peliaguda también. Las mejores ofertas, se dirigen a clientes con ingresos mensuales de al menos 2.500 euros. A esta situación se le suma la obligación de domiciliar la nómina en la entidad, contratar tarjetas de débito y crédito u otros productos.
Adicionalmente se evalúa que los tipos de interés más bajos, es decir las mejores ofertas de hipotecas, cuadren también con el precio de la vivienda y, sobre todo, con la estabilidad en el empleo y los ingresos del comprador.
En resumen, aunque se insta a la población a aprovechar las ventajas fiscales y apresurar su decisión de compra, no siempre el comprador encuentra las puertas abiertas a la financiación y puede concretar el “sueño de la vivienda propia”.
Publicado por Merlina - 28/05/10 a las 11:05:57 pm
Ya no falta casi nada para que cierre el mes de mayo, tan sólo la sesión del lunes. Es por ello, que ya estamos en condiciones de adelantar la evolución del Euribor en el mes de mayo, el indicador más utilizado para el cálculo de hipotecas.
Luego de empezar el mes en mínimos históricos marcado en la sesión del día 01, al tocar 1,239%, el comportamiento del Euribor dio un giro e inició una trayectoria alcista que hizo que este mes tocara cotas máximas del 1,262%.
De esta forma en promedio del mes se espera que el Euribor cierre en torno del 1,25%, marcando la media más alta desde septiembre de 2009.
Aunque la media provisional al día de hoy, de 1,249%, es la mayor desde el 1,261% del pasado septiembre, aún está lejos del 1,644% que marcaba hace un año, en mayo de 2009.
Los datos de mayo confirman las previsiones de los analistas, que aseguran que el Euríbor ya ha tocado fondo y sus mínimos no se repetirán, de forma tal que se situará a finales de año en torno al 1,50%.
Publicado por Merlina - 18/05/10 a las 11:05:11 pm
El suelo de las hipotecas, constituye el tipo de interés mínimo que muchas entidades financieras han incluído en cláusulas en sus hipotecas y que todavía evita que el 29% de los hipotecados disfrute de tipo inferiores al 3% que se están observando en el mercado.
Estos datos surgen de un informe efectuado por el Banco de España y a pedido del Senado.
Las cláusulas de suelo fueron incluidas por las entidades para protegerse ante caídas muy pronunciadas de los tipos de interés. Justamente, en este contexto de tipos de interés en mínimos históricos, constituye la causa de desvelo de muchos españoles.
El piso impuesto, en promedio, es del 3,01%. Cifra muy superior al 1,26% que marcó el Euribor al cierre de abril.
Sin embargo, el informe del Banco de España, ha dejado en claro que: “si las cláusulas que se incluyan en los préstamos hipotecarios están redactadas en forma clara y comprensible, deben considerarse libremente pactadas”. Esto implica que no deben ser consideradas como abusivas sino como una parte más del precio del préstamo.
Esta situación que no es del agrado de muchos, se ve reforzada por el hecho de la baja protección que tiene el cliente cuando la situación es inversa, es decir, ante la subida de los tipos de interés.
Los denominados “techos” de las hipotecas, ni siquiera constituyen una cláusula del contrato, en la mayoría de los casos. En aquellos préstamos hipotecarios en los que se ha fijado un techo, este suele ser demasiado elevado (en torno del 13,56%, de media), con lo que el cliente se encuentra virtualmente desprotegido.
Por supuesto, que ante una hipoteca en condiciones de desventaja, el cliente siempre tiene la opción de trasladar su hipoteca a otra entidad, y con ello, mediante la subrogación hipotecaria conseguir una oferta de calidad superior a la que posea en la actualidad.
Publicado por Merlina - 07/05/10 a las 10:05:28 pm
A partir del día lunes, entrará en funcionamiento una novedad instaurada por Bancaja en su portal inmobiliario Bancaja Habitat.
Mediante este portal, la entidad se encuentra comercializando actualmente, los inmuebles que forman parte de su stock, con importantes descuentos y promociones.
A partir del lunes, se suma a este portal interactivo la denominada Feria Virtual, una plataforma mediante la cual, los usuarios podrán visitar y consultar las ofertas y promociones activas, del mismo modo que se hace en una feria tradicional.
La Feria Virtual, a la que se accederá desde la página web de Bancaja Habitat (www.bancajahabitat.es), completará las ofertas que se presentan en las ferias presenciales y permitirá un acceso más fácil y rápido a las promociones.
Con un solo click, el usuario navegará por el mapa de la Feria y podrá visitar cada stand virtual, descubriendo las ofertas activas en cada momento.
Los clientes que accedan a una de las ofertas de la Feria Virtual de Bancaja Habitat podrán acogerse a los beneficios derivados de la campaña “Compromiso Vivienda Bancaja 2010”. De esta forma el comprador podrá acceder a una hipoteca mediante la cual no pagará ni capital, ni intereses, ni comisiones durante los tres primeros años, sin que esto signifique acumular los intereses a partir del cuarto año.
Publicado por Merlina - 04/05/10 a las 11:05:27 pm
Parece que los bancos comienzan a aflojar los extremos requisitos para el otorgamiento de préstamos hipotecarios. Comenzamos a ver en el mercado, mejores ofertas que incluyen fuertes rebajas del diferencial cobrado en las hipotecas a tipo variable.
De este modo, los datos de febrero confirman el segundo incremento interanual en el número de hipotecas sobre viviendas. El número es cercano al 8,5%, situándose en 54.813 y marcando la segunda subida interanual consecutiva.
En tasa intermensual, las viviendas hipotecadas crecieron en febrero de este año un 2%, menos de lo que lo hicieron en enero.
El 95,7% de las hipotecas constituidas en febrero, corresponden a préstamos a un tipo de interés variable, siendo el Euríbor el índice de referencia más utilizado en la estos préstamos, con un 89% de los casos.
Así parece que el IRPH ha quedado desplazado con sólo el 11% de las contrataciones a tipo variable. Igual suerte parece haber tomado las hipotecas de tipo fijo, ya que tan solo un 4,3% de los nuevos contratos se cerró bajo esta modalidad.
El importe medio solicitado en las hipotecas 118.185 euros, un 4,6% menos que en igual mes de 2009.
Pero no sólo corresponde analizar los datos de los nuevos contratos, sino que podemos encontrar una veta interesante en los registros de los cambios de condiciones en las hipotecas.
En este sentido, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones subió un 10,5% en tasa interanual alcanzando las 43.882. De este total, en febrero se produjeron 36.238 modificaciones pero sin cambiar de entidad financiera (novaciones), y 5.225, el número de préstamos que cambiaron de entidad (subrogaciones).
Publicado por Merlina - 23/04/10 a las 11:04:26 pm
Banesto ofrecerá a partir de este fin de semana 1.500 viviendas con descuentos de hasta el 40%. Esta oferta forma parte de una campaña dirigida especialmente a los jóvenes de hasta 35 años.
Esta campaña prevé condiciones de financiación muy ventajosas, que facilitarán el acceso de los jóvenes a su primera vivienda.
Los pisos que salen a la venta en esta campaña proceden de activos adjudicados de la cartera de Banesto y cuentan con descuentos de hasta el 40%.
La oferta de pisos que podremos encontrar dentro de esta promoción son de segunda mano, de entre uno y cuatro dormitorios y se encuentran localizados en zonas urbanas.
Principalmente en Andalucía es donde Banesto ofrece con 542 pisos, el 36% de la oferta total. Los restantes pisos se ofrecen en su mayoría en las provincias de Málaga (236) y Cádiz (76).
En la Comunidad Valenciana la promoción se compone de 209 viviendas y le siguen Castilla-La Mancha con 176 y Madrid con 119.
Publicado por Merlina - 19/04/10 a las 09:04:09 pm
Se espera que 2010 sea el año propicio para la inversión en inmuebles. En este momento nos encontramos en un contexto de precios con importantes bajas acumuladas. El Ministerio de Vivienda, estima que estas bajas en los precios de los inmuebles, ya ha superado el 10%, sin embargo, los promotores sostienen que éste ha llegado al 20% y que “el total del ajuste casi se ha producido”.
En este contexto de precios bajos y permanentes ofertas, se suma un factor que impulsará las operaciones de compra venta de viviendas: la subida del IVA desde julio y los cambios en la desgravación por compra de vivienda a partir de 2011.
Se prevé que esta modificación en el ámbito impositivo produzca un efecto expansivo en 2010, contemplando el cambio de situación próximo, las operaciones que se concreten este año, tendrán un mejor tratamiento impositivo, que las efectuadas en el próximo año.
Esta combinación de factores ayudará a la absorción del stock de viviendas. Incluso, en opinión de José Manuel Galindo, presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), en muchas zonas de nuestro país el exceso de stock ya ha sido absorbido.
Sin duda, esta situación no se da en todas las zonas ni respecto de todas las clases de inmuebles, pero por las declaraciones vertidas parece que varios promotores ya están pensando en reiniciar su actividad.
El panorama se completa con los tipos a niveles mínimos que han provocado que el Euribor esté a nivel de piso, por lo que las entidades bancarias, se han lanzado a captar clientes mediante varias propuestas en materia de hipotecas, tanto para primera vivienda como para subrogación
Publicado por Merlina - 17/04/10 a las 08:04:03 pm
Una nueva subasta está vigente por Internet. Es organizada por BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria de la multinacional BNP Paribas.
En esta ocasión y hasta el 12 de mayo, se podrá pujar por Internet en la subasta nº 131, donde salen a la venta 30 viviendas en el Grao de Castellón.
Los lotes de esta subasta están compuestos por viviendas de nueva construcción de entre 1 y 4 dormitorios, y dúplex, con precios de salida desde 89.000 euros y un descuento medio inicial del 40%.
La zona se encuentra próxima a la playa, el puerto deportivo, el paseo marítimo y las áreas de restauración y ocio, y cuenta con todos los servicios e infraestructuras necesarios así como buenas comunicaciones por transporte público urbano e interurbano.
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Publicado por Merlina - 12/04/10 a las 07:04:09 pm
Caja Madrid organizará este próximo fin de semana una nueva jornada de ofertas con importantes descuentos.
Esta iniciativa es parte de la segunda Jornada de Viviendas Abiertas en Madrid. En ella, Caja Madrid ofrecerá 111 viviendas situadas en Móstoles, Alcorcón, Leganés y Getafe.
Respecto del precio, la entidad ofrece en esta oportunidad descuentos que alcanzan hasta el 40%, por lo que pueden conseguirse inmuebles por precios cercanos a los 96.000 euros.
Para visitar el stand de Caja Madrid, podrá hacerlo el 17 y 18 de Abril, en el Hotel de la Princesa, situado en el kilómetro 9 de la M-506, en Alcorcón, de 10 s 18 horas y de forma gratuita.
Adicionalmente se habilitarán dos puntos de información para dar mayor cobertura a las localidades de Getafe y Leganés. Se situarán en la Biblioteca de la Obra Social- Espacio de Mayores de Getafe, en la avenida de las Fuerzas Armadas, y en la promoción Tropic Costa, situada en calle Magallanes, 2, también en Getafe.
Como en anteriores ediciones, Caja Madrid ofrecerá a los clientes interesados condiciones de financiación muy ventajosas a través de un préstamo hipotecario que financia hasta el cien por cien de la inversión, sin incluir gastos, con el límite del 80% del valor de tasación, al Euribor + 0,50 y un plazo máximo de 40 años.
