Crédito hipotecario: Datos Noviembre 2009

En el día de hoy fueron publicados los datos vinculados al nivel de créditos hipotecarios de noviembre de 2009.

Esta información nos revela que el saldo total del crédito hipotecario creció un 0,90% en el mes de noviembre de 2009. Esta cifra muestra una recuperación de este indicador respecto del mes de octubre, donde se ubicó en torno del 0,82%.

Sin embargo, si efectuamos una comparación interanual, podemos observar que los niveles actuales exhiben la desaceleración en la que está sumida el sector, ya que en igual período del año anterior el crecimiento registrado alcanzó el 4,80%.

Del total del crédito de 1,09 billones de euros, 607.784 millones corresponden a cajas de ahorro, mientras que los bancos acumulan 402.470 millones.

Euribor en 2010

El Euribor, aquel índice que en otros tiempos nos quitó el sueño a todos los hipotecados y que durante 2009, nos dio un respiro, ligado a los bajos tipos de interés que dominaron el mercado internacional, ¿Cómo se comportará en 2010?

La mayoría de los analistas estiman que por el momento, al menos en la primer mitad de 2010, este valor de referencia para las hipotecas españolas, se mantendrá estable en torno de los valores con los que cerró 2009.

Sin embargo, se estima que en el último trimestre de 2010 este índice replique el incremento general de los tipos de interés que se prevé a nivel internacional, y que por lo tanto, incremente su nivel alcanzando un 1,5%.

Estas suposiciones siempre están sujetas a que en el transcurso de este año no se produzca ningún episodio de volatilidad, ni aparezca algún problema bancario. Para cuando medie este 2010 los especialistas ubican al Euribor en 1,30%, repuntando levemente hasta el cierre.

Se estima que los mínimos registrados en noviembre y diciembre de 2009, sean los últimos para este indicador. La media de diciembre supuso la mayor caída interanual en la cotización del indicador desde que el BCE tomara el mando de la política económica europea en 1999.

El indicador comenzó 2009 en el 2,622%, y desde entonces continuó una senda bajista (2,135% en febrero; 1,909% en marzo; 1,771% en abril; 1,644% en mayo; 1,610% en junio; 1,412% julio; 1,334% en agosto; 1,261% en septiembre; 1,243% en octubre), que lo llevó a marcar su mínimo histórico mensual en noviembre, cuando alcanzó el 1,231%.

¿Qué es el Euribor?

El Euribor es el principal índice de referencia oficial que regula el precio del dinero en el mercado interbancario europeo.

 
Euribor es un acrónimo de “Europe Interbank Offered Rate”, o sea, tipo europeo de oferta interbancaria. Es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa; esto significa que es el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le presta dinero.

 
Se calcula haciendo una media de los tipos de interés de las entidades financieras más importantes de Europa para depósitos interbancarios. Su cálculo se realiza por la media simple de los tipos de interés diarios de las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios, determinado por las 64 entidades financieras con mayor volumen de negocio.

Se utiliza como referente en las tasas de las hipotecas en los países que pertenecen a la Unión monetaria europea.

El Euribor se compone en parte del tipo oficial del dinero y de una prima de riesgo que aplican los bancos para prestarse el dinero entre ellos. Si los bancos tienen poca liquidez o existe desconfianza entre ellos, la prima de riesgo aumenta y el diferencial para prestarse dinero entre ellos aumenta. Lo opuesto ocurre en períodos en que los informes publicados por las entidades bancarias referentes a los resultados obtenidos por las operaciones desarrollados son positivos e infundan confianza en el sector.

El otro componente es el precio oficial del dinero. Esto lo marca el BCE para contener la inflación o reactivar la economía.

Realmente el Euribor no es un solo tipo, sino un conjunto de ellos. Las entidades financieras usan diferentes tipos de interés según el plazo al que se prestan dinero. Por tanto se puede hablar de euribor a una semana, a un mes o a un año. El euribor a un año es el que se usa normalmente como referencia para las hipotecas.

Es un índice muy importante del mercado financiero, ya que el euribor a un año es, entre otras cosas, el tipo oficial de referencia más utilizado para préstamos en España.

Ayudas ICO : ¿Se quedaron cortos?

A principios de 2009 el gobierno anunciaba una nueva ayuda para los hipotecados que hayan perdido su fuente de trabajo. En marzo en particular, se anunció la posibilidad de que las familias puedan aplazar parcialmente el pago de su hipoteca, mediante la Línea del Instituto de Crédito Oficial (ICO) de Moratoria Hipotecaria.

Esta medida supuestamente iba a beneficiar a 500.000 españoles, que se encontraran en una situación laboral comprometida. Sin embargo, el cierre de año, y el balance de lo ocurrido nos acerca otras estadísticas.

Según se ha informado, solo 11.796 familias han formalizado en 2009 el aplazamiento del 50% de su préstamo hipotecario fundándose en esta medida.

Es evidente que el aplazo temporal y parcial al que tenían acceso los parados por el que podían aplazar el 50% de la cuota de su hipoteca entre marzo 2009 y febrero 2011, no ha tenido el éxito esperado.

En resumen, por el momento, los aplazamientos formalizados por las familias españolas en 2009 asciende a 72,9 millones de euros, dado que el importe máximo que puede aplazar cada beneficiario es de 12.000 euros.

En fin, esperemos que próximas medidas tengan un mayor éxito que esta.

Hipotecas contratadas en Octubre

Octubre resultó otro mes de descenso en términos interanuales del volumen de hipotecas sobre viviendas.

De acuerdo a los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se ubicó en 52.415 en octubre. Esta cifra denota una caída del 18% respecto del mismo mes del año 2008 y del 16% sobre el mes de septiembre.

En forma retrospectiva los datos del mencionado informe revelan un descenso de este indicador por 28 meses consecutivos. De hecho, en los 10 meses trascurridos de 2009, la caída de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó el 24,9%.

Si se efectúa un análisis por tipo de entidad, las cajas de ahorros fueron las que concedieron un mayor número de créditos hipotecarios en octubre, al conceder el 53,3% del total. En segundo lugar se han ubicado los bancos que otorgaron el 36% y fueron otras entidades financieras las que otorgaron el restante 10,7%.

En cuanto al capital prestado, las cajas de ahorros concedieron el 47,5% del total, los bancos el 41% y otras entidades, el 11,5%.

Octubre fue el mes en que los tipos de interés promedio se ubicaron en un 4,19%. Estos valores importan una disminución del 23,3% respecto a hace un año y del 0,2% respecto a la tasa de septiembre.

El plazo promedio de los préstamos hipotecarios se situó en 20-21 años, tanto en aquellos otorgados por las cajas como por los bancos. Tanto entidades como clientes han volcado sus preferencias hacia los préstamos de tipo variable. Como resultado, el 94,7% de las hipotecas constituidas en octubre utilizó un tipo de interés variable, frente al 5,3% de tipo fijo.

Por supuesto, dentro de la estructura de los tipos de interés el Euribor resultó la referencia más utilizada.

Nuevo acuerdo financiación vivienda Caixa Catalunya

Mediante un acuerdo que han firmado hoy Caixa Catalunya y la Asociación de Promotores y Constructores de España (Apce), la entidad bancaria financiará la compra de los pisos rebajados en un 20%.

La entidad procederá a financiar el 100% del valor de adquisición de aquellos inmuebles en los cuales el promotor haya incluido un descuento en el precio del 20%.

Este tipo de acuerdo suscripto por la patronal con las entidades financieras tiene por objetivo facilitar la adquisición de la vivienda y con ello paliar el estancamiento del mercado, promoviendo la absorción del stock de viviendas en venta.

Los descuentos serán de hasta el 20% respecto a la valoración realizada en el momento de la concesión del crédito al promotor.

Las viviendas sujetas a este acuerdo son las que se empezaron a construir antes del 1 de junio de 2008 y que se han terminado o se vayan a terminar dentro del primer trimestre de 2010.

Son 13.000 viviendas, correspondientes a 652 promotores, las que se beneficiadas por las facilidades ofrecidas a partir de este convenio.

Euribor en minimos

La recuperación de la economía ya comienza a vislumbrarse en los mercados.  Consecuencia directa de esta acción los Bancos Centrales de varios países del mundo han comenzado en forma progresiva a elevar los tipos de interés y a retirar las medidas estímulo aplicadas con el objeto de capear la crisis.

En este sentido el Banco Central Europeo ha anunciado ya que en forma progresiva iniciará la salida de las medidas de estimulo de carácter excepcional.

Esta nueva política derivará en una progresiva subida de los tipos de interés en toda Europa y con ello, el euribor no continuará su camino de descenso.

En lo que va del año el Euribor ha bajado hasta ubicarse en una tasa media mensual de 1,238%.  No hace falta recordar que el euribor constituye el indicador que más se utiliza en España para calcular el precio de las hipotecas. 

Según la opinión de los expertos es en este momento que estaremos ante los mínimos alcanzador por el indicador, no esperándose que su comportamiento mantenga la tendencia que exhibió hasta el momento.

Se espera que el Euribor comience a subir en 2010 en forma progresiva y gradual e independientemente de lo que pase con los tipos de interés.

Al eliminar la barra libre de liquidez, en forma indirecta, el Banco Central Europeo puso fin a la disminución del Euribor, marcando un suelo definitivo al euribor a 12 meses.

Absorción stock inmobiliario

Recientemente Caixa Catalunya publicó un informe de coyuntura sobre el mercado inmobiliario. Este informe ha revelado que en las regiones donde el “stock” de vivienda ha sido absorbido, los precios se incrementan.

En estos últimos meses se produjo cierta reactivación de la demanda, producto de la sensación de recuperación de la economía, el retorno del acceso al crédito y las numerosas promociones efectuadas por las entidades, en pos de liquidar su cartera de activos fijos con importantes descuentos.

Este informe revela que son varias las áreas de España en donde la sobreoferta de inmuebles prácticamente ha desaparecido. En Cantabria, el País Vasco, Asturias, y La Rioja, ya se comienza a notar la absorción del stock de viviendas y con ello el natural incremento de los precios.

Los descuentos que las entidades han aplicado sobre el precio de la vivienda provocó que en muchas zonas la cotización de una vivienda haya tocado fondo, y que en muchas otras esté muy cerca de ello.

A medida que la sobreoferta ya no se visualiza en el mercado, tanto las entidades financieras como los operadores independientes, comienzan a elevar gradualmente los precios.

Sin embargo, la situación no es dorada para todos. Hay numerosas regiones donde el stock de viviendas aún está muy lejos de desaparecer. Según los datos de este informe existen aún entre 657.000 y 1.040.000 viviendas sin comprador, lo que representa un 2,60% a un 4,10% del total de viviendas disponibles.

El grave inconveniente que lentifica la absorción de la oferta disponible es la elevada deuda acumulada por las familias y el sector. Si analizamos la situación de hace una década y la actual los números han cambiado en forma alarmante. En los noventa la deuda de las familias suponía un 60% de su renta. Hoy por hoy esta relación se ha elevado hasta alcanzar un ratio del 131,40%.

Estos datos han puesto sobre la mesa de discusión un tema fundamental para la reactivación del sector: mientras las condiciones de los créditos no sean acordes a la capacidad actual de las familias, la demanda potencial de viviendas estimada no se concretará.

Se espera que de aprobarse el anteproyecto de Ley de Economía Sostenible, las medidas destinadas al incentivo del alquiler que se contemplan en la misma, colaborarán en la absorción del stock.

La actividad hipotecaria crece menos del 1% por primera vez desde 1992

De acuerdo a un informe presentado por Asociación Hipotecaria Española (AHE), la actividad hipotecaria reflejó un mes más la desaceleración en la actividad que marcan la tendencia de los últimos meses.

Durante septiembre, el mercado hipotecario español creció el 0,86% interanual. Ya en los meses de julio y en agosto había registrado un crecimiento de 1,1%, y el 1,2% había crecido en mayo y junio.

Sin embargo, el número registrado en septiembre representó el primero que se ubica por debajo del 1%, situación que no se daba desde 1992.

En términos absolutos, el mercado del crédito hipotecario se situó en 1,097 billones de euros en septiembre, ligeramente por encima de los 1,095 billones correspondientes al cierre de agosto.

Si comparamos septiembre con igual periodo del año anterior podremos observar la significativa baja que se registra en el mercado de las hipotecas, ya que el crecimiento en 2008 se registró en el 6,60%.

Según los datos publicados por la AHE, las cajas de ahorros habían concedido la mayor parte de los créditos hipotecarios que estaban en vigor al cierre de septiembre, con un total de 597.798 millones, el 0,37% menos que un año antes, cuando sumaban 600.042 millones.

A continuación, los bancos tenían concedidos 393.839 millones de euros, el 2,44% más que en septiembre de 2008, en tanto que las cooperativas de crédito alcanzaban los 69.602 millones de euros, el 3,40 por ciento más.

Por su parte, los Establecimientos Financieros de Crédito (EFC) tenían concedidos 10.346 millones de euros en hipotecas al cierre de septiembre, ligeramente por debajo del nivel alcanzado un año antes.

Sin duda este resultado es esperable en función del quiebre y profunda recesión en que se encuentra el mercado inmobiliario. Por otra parte influyen en este resultado el endurecimiento de las condiciones de crédito y la crisis de las finanzas personales que se registran todavía en España.

Cambiar mi hipoteca de Banco

En la actualidad, cuando aún nos encontramos sumergidos en una profunda crisis de pagos, donde las oportunidades de comprar una nueva vivienda mediante un crédito se redujeron, cuando en muchos casos no es fácil enfrentar los pagos de la hipoteca que habíamos tomado en una mejor época, muchos bancos, han cambiado su estrategia y hoy pretenden la captación de nuevos clientes mediante la supuesta mejora de las condiciones hipotecarias.

Por ello hoy le vamos a comentar qué es la subrogación y cuáles son las sorpresas con las que se puede encontrar a la hora de pasarse a otra entidad que le ofrece una propuesta, a primera vista, tentadora.

Subrogación es el proceso por el cual cambiaremos de entidad financiera nuestro préstamo hipotecario con el fin de obtener una mejora en las condiciones del tipo de interés que nos aplican en el mismo.

Por Ley, en una subrogación sólo se podrá modificar el tipo de interés aplicable, manteniendo constantes las restantes condiciones de nuestra hipoteca, como el capital pendiente, el plazo de amortización, los intervinientes, etc.

Sin embargo, muchos bancos ocultan en la letra pequeña de sus contratos numerosas cláusulas que provocan que el gasto del consumidor sea, en ocasiones, bastante superior al que hubieran tenido de no realizar el cambio.

Tan sólo partamos de la base que los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva, pero sin duda implican gastos que realizar. De acuerdo a consultas efectuadas a expertos, estos gastos, en promedio, se sitúan en un 2,50% del valor total de la hipoteca.

El coste de la operación viene determinado fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca. Este importe ronda habitualmente un cuarto o medio punto porcentual (0,25 o 0,50%) y rara vez, la nueva entidad bancaria contempla en su propuesta este coste.

A este importe tendremos que sumarle los gastos correspondientes a Notaría, Registro y Gestoría.

En caso de que además del tipo de interés quisiéramos modificar alguna de las restantes variables del préstamo (aumentar el capital pendiente para así asumir los gastos, aumentar el plazo de amortización para tener una cuota inferior etc…), es decir, si además de la subrogación, queremos realizar una novación del préstamo, deberemos pactar de antemano este hecho con la nueva entidad financiera con el fin de proceder a realizar el mismo una vez se haya subrogado la hipoteca. Este punto resulta fundamental, ya que muchas veces, estas nuevas condiciones no son admitidas por la entidad ya que no desean que el plazo de la hipoteca, se prolongue más allá de los 75 años de sus titulares.

Otro factor a tener presente es que, en numerosas ocasiones, las entidades bonifican alguno de los gastos que le mencionamos precedentemente, pero uno de los mayores ‘trucos’ de los bancos para “compensarse” de dicha oferta, se sitúa en torno al valor de tasación del inmueble. Gran parte de las entidades no admiten subrogaciones por encima del 65-80% del precio de tasación actual, debido a la reciente caída de los precios en el sector inmobiliario.

Esta guía no pretende desanimar a aquellas personas que han encontrado una oferta acorde a sus necesidades actuales, pero sí buscamos con esto ayudarlos a tomar una decisión adecuada, poniendo a su disposición el conocimiento básico que deberá tener para poder evaluar adecuadamente las diferentes propuestas.