Nuevamente el mes de marzo nos trajo buenas noticias a los hipotecados, el Euribor cerró nuevamente en mínimos mensuales históricos.

 El mes de marzo se verificó un descenso de  10 centésimas frente al dato registrado en febrero, al cerrar el mes en el 1,215%.

 Sin embargo, la moderación que ha experimentado el euríbor, es lo que ha llevado  a los expertos a formar la opinión de que este importante indicador que regula “el precio” de la mayoría de las hipotecas españolas a tipo variable, ha tocado suelo y que se mantendrá en el nivel logrado en marzo para posteriormente repuntar en el segundo semestre.

 Es claro, que la oportunidad es ahora, ya que el Euribor no se mantendrá indefinidamente en los niveles mínimos actuales.  Aunque no se espera que los tipos varíen significativamente este año ni en 2011, inclusive, la vida de la hipoteca es muy larga, y a medio plazo sí se esperan repuntes.

 De acuerdo a lo señalado por los expertos, a la hora de contratar una hipoteca es recomendable, endeudarse al menor plazo posible, intentando no superar los 20 o 25 años, al tiempo que es fundamental que simule las cuotas del préstamo teniendo en mente un Euribor a 3 o 4%, lo cual resulta mucho más realista y adecuado al futuro próximo.

 Acá, desde Hipolisto, ponemos a su disposición nuestro simulador, que lo ayudará a la hora de calcular la cuota de su futura hipoteca, ya que le permite experimentar con distintos escenarios y comparar las distintas propuestas de mercado, mediante el contraste de los resultados.

Hoy en día comprar la primera vivienda puede tornarse una operación difícil de enfrentar y concretar.

Es por ello, que en esta segunda entrega de esta guía, le proponemos abordar el tema de la financiación de su vivienda…. La Hipoteca.

Una de las primeras cuestiones que debemos sopesar a la hora de plantearnos la solicitud de una hipoteca, pasa por elegir qué modalidad de tipo de interés nos aplicará la entidad financiera.

Como comentáramos anteriormente, las posibilidades son dos: un Préstamo hipotecario a tipo de interés fijo o un Préstamo hipotecario a tipo de interés variable.

En el primero de los casos el tipo de interés que nos aplican a lo largo de toda la vida del préstamo, se mantiene fijo, por lo que la cuota de nuestra hipoteca no variará en el tiempo.

Esta opción tiene algunas ventajas y algunas desventajas.

Sin duda la cuestión que encabeza la lista de ventajas es la de la estabilidad de la cuota. El hecho de que la cuota que debemos atender periódicamente sea la misma nos permite una mejor planificación económica, ya que en todo momento conocemos cuánto vamos a pagar. Otra ventaja es que en un contexto en que los tipos de interés de mercado se ajustan al alza, esto no nos afectará a nosotros.

Las desventaja principal es que justamente, por el carácter invariable del tipo de interés, no nos beneficiaremos de las bajadas de los tipos, por lo que estaremos pagando un precio superior al del mercado.

Por otra parte, las comisiones de cancelación de este tipo de préstamos suelen ser superiores a los de tipo variable.

La última cuestión a considerar es que este tipo de préstamos suele tener un plazo inferior a los de tipo variable. En promedio el plazo que las entidades otorgan para las hipotecas de tipo fijo es de 15 años. Esto se produce porque las entidades financieras, al no poder ajustar el tipo de interés, no asumen riesgos de pérdidas futuras por subidas abruptas del precio del dinero y por ello limitan el plazo de amortización del préstamo. Esto exige que el contratante de este tipo de préstamos cuente con una capacidad de pago bastante holgada, ya que las cuotas serán elevadas en consecuencia del corto plazo de devolución.

En el caso de un préstamo hipotecario a tipo de interés variable, la tasa que nos aplican varía en el tiempo conforme a la variación de los tipos de interés en el mercado.

Normalmente la revisión o modificación periódica del tipo de interés a aplicar se producirá cada 6 o 12 meses, dependiendo del préstamo hipotecario contratado.

El tipo de interés de referencia más común es el Euribor, si bien legalmente existen otros tipos de interés a los cuales podemos referenciar un préstamo hipotecario (TRH en le caso de las Cajas de Ahorro).

A este tipo de interés de referencia las entidades bancarias le sumarán un margen o diferencial. Sobre este concepto y sus implicancias volveremos más adelante.

La ventaja principal de las hipotecas a tipo variable es su adaptabilidad. Adaptaremos en todo momento el tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca a la evolución del precio del dinero en el mercado.

Otra de las ventajas a considerar es que las comisiones de este tipo de operaciones son sensiblemente inferiores a las que nos cobran por operaciones a tipo fijo.

Asimismo en este tipo de préstamos se disminuye la carga financiera para el contratante dado que las entidades financiaras ofrecen plazos de amortización superiores, 25 años, 30 años, llegando algunas entidades hasta los 35 ó 40 años en función de la edad de los solicitantes. Esto lógicamente impacta en una disminución del importe de la cuota ya que la amortización de capital se reparte en un período mayor.

Este tipo de préstamos tiene una gran desventaja que hace que muchas personas se cuestionen su conveniencia. Esta desventaja viene dada por el hecho de que estaremos sujetos a las oscilaciones derivadas del mercado y, por tanto, la cuota periódica que hemos de pagar variará cada vez que cambie el tipo de interés. Si por coyunturas económicas los tipos se disparan, la cuota también lo hará.

Hoy en día comprar la primera vivienda puede tornarse una operación difícil de enfrentar y concretar.

Para empezar, en todos lados leemos que éste es “el momento”, ya que los precios de los inmuebles han bajado considerablemente. Sin embargo, ¿esto es cierto?.

En este mismo espacio, en un par de ocasiones, le hemos acercado ofertas de subastas inmobiliarias, sin embargo, esas prometidas rebajas en muchos casos están aún muy lejos de nuestro alcance.

El boom inmobiliario que vivimos precedentemente ha elevado el precio de la vivienda en más de un 30% sobre los valores reales. Si bien, algunos estudios aseguran que el precio ya ha bajado hasta un 20%; las cifras oficiales indican que la caída en el precio de la vivienda es del 8% en el tercer trimestre del año.

La evolución del precio depende principalmente de las características de la vivienda en particular, su situación, su estado y la oferta y demanda que haya en una zona en que se encuentran ubicadas.

 
En términos generales, quienes han adquirido su vivienda en el boom inmobiliario, hoy no se resignan a vender la misma por un precio inferior al originalmente desembolsado. Es por ello, que quienes ofertan sus pisos o casas optan por incrementar el precio por encima de lo que realmente pretenden por el inmueble. De esta forma, si tienen que otorgar una rebaja, el precio de venta no estará por debajo de lo que ellos han pagado hace un par de años al comprarla.

 
En muchas zonas de nuestro país, como por ejemplo, Madrid, los pisos de obra nueva y con urbanizaciones cerradas siguen gozando de una alta demanda y esto hace que no hayan bajado, sino que casos se han mantenido igual o hasta han subido de precio.

 
Realmente, debemos resignarnos y llegar a la conclusión de que sólo obtendremos fuertes descuentos en el precio de viviendas que se adquirieron mucho antes del boom, hoy de segunda mano y de aquellas vinculadas a las liquidaciones efectuadas por las promotoras que tienen un gran stock, o bien, si nos alejamos de los centros urbanos en busca de mejores oportunidades en la periferia, donde la crisis provocó que no haya dinero suficiente para invertir en ella.

Como comentáramos ayer, el euribor constituye el indicador más utilizado para el cálculo de los intereses variables en los préstamos hipotecarios.

Si usted está buscando una propiedad y en consecuencia analizando distintas propuestas de mercado vinculadas a la financiación de su vivienda, tenga en cuenta el consejo que hoy le acercamos.

Son muchos los expertos que consideran que el Euribor ha alcanzado su suelo. Si bien, los primeros días de noviembre muestran bajas respecto del cierre de octubre, se cree que el indicador no puede caer mucho más allá.

Esta situación, con el indicador por los suelos, puede resultar una tentación a la hora de contratar una hipoteca, ya que el tipo al que se liquidarán los intereses será muy bajo. Lo que el año pasado era imposible de pagar todos los meses, ahora se encuentra al alcance de nuestro presupuesto. Pero… ¿hasta cuando se mantendrá en estos niveles?

Comprometerse hoy a veinte años o más con una hipoteca ligada al euribor, puede resultar muy peligroso. Respecto del año pasado este indicador ha caído 400 puntos básicos, es decir un 4%… esto hoy significa una reducción de las cuotas de 330 euros para una hipoteca de 150.000 euros a 20 años, pero saque números y tenga en cuenta que pasaría si se reubicara en los niveles anteriores.

Un euribor a 3% o 4% resulta mucho más creíble y adecuado que el nivel actual. A medida que la economía mundial se recupere de la crisis en la que se haya sumergida, los Bancos Centrales de los países del mundo, lentamente elevarán los tipos de interés, y con ello se elevará el euribor.

Como un acto reflejo, el euribor se incrementará, apenas el Banco Central Europeo eleve el precio del dinero. Si bien se estima que esto no sucederá hasta mediados de 2010, una hipoteca lo comprometerá hasta 2029 o más.

Es recomendable, que simule distintas situaciones en Hipolisto y se cerciore de que al menos el 60% de los ingresos familiares no estén comprometidos en el pago de la hipoteca.

 
Hace apenas un par de años, se consideraba aceptable que la cuota de la hipoteca absorbiera el 30% de los ingresos del hogar. Esto ha llevado al sobreendeudamiento de muchas familias, a la morosidad en los pagos y en muchos casos a la pérdida de la vivienda. Por ello, repetimos, practique y evalúe cómo una variación del indicador afectará el importe de la cuota hipotecaria y cómo ello impactará en sus finanzas.