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Publicado por Merlina - 19/02/11 a las 12:02:53 am
Para muchos españoles el panorama impositivo vinculado a la adquisición de la vivienda es diferente a partir de este año. Es que para quienes perciban rentas superiores a 24.000 euros anuales, se terminó la deducción fiscal por compra de vivienda… y con ello se perdió un importante incentivo para las ventas.
Si en algún momento durante el boom inmobiliario, la deducción por compra de vivienda en el IRPF actuó como acicate de los precios de los pisos, en este momento, implica una mayor depresión en los precios de los inmuebles.
Como todo en esta vida, lo que constituye un “ajuste necesario” y una ventaja para muchos, significa la ruina para otros.
El comienzo de año vino acompañado de un descenso del 5% en términos interanuales en los precios de los pisos y de esta forma, los valores inmobiliarios acumulan un ajuste cercano al 20% de promedio, desde máximos.
Esta situación se espera que reanime la lánguida demanda, al encontrarse inmuebles por valores más bajos. Sin embargo, en un contexto de Euribor al alza, tensiones en el mercado interbancario que empujan a la suba de los diferenciales aplicados por Cajas y Bancos en los préstamos hipotecarios, lo deprimido de la economía y una tasa de paro que parece no poder contenerse, no muestran un panorama alentador.
Puede que, más que reactivar la demanda, simplemente provoque que ésta apenas logre mantenerse. Sin embargo, para quienes busquen vender su propiedad o no puedan afrontar el pago de su hipoteca el panorama es muy complicado.
Desde nuestra opinión, el efecto positivo que podría significar una baja del precio sobre el número de operaciones no va a contrarrestar los efectos nocivos de esta misma situación, en términos de economía global. Para esta afirmación nos basamos en los datos de ventas de 2010, que deducción impositiva mediante, sumado a los tipos de interés en valores mínimos, y una amplia campaña de la mayor parte de las entidades con importantes descuentos con tal de deshacerse del stock de ladrillo en sus carteras, apenas ha logrado un incremento del 6,8% en las ventas. De más está decir que después de dos años con bajas en torno del 25%… una recuperación del 7% es paupérrimo…
Publicado por Merlina - 14/02/11 a las 05:02:19 pm
De cara a la necesidad de ir preparando el Borrador de la Renta 2010 y su vencimiento a mediados de año, el tema de los cambios impositivos por deducción en la compra de la vivienda que han entrado en vigencia en este 2011, se ha puesto en la mira de todos.
Es por ello que a continuación les presentaremos el nuevo panorama impositivo, respecto de la otrora deducción “estrella” del IRPF, la desgravación por compra de vivienda habitual.
Con las reformas introducidas, quienes tengan una base imponible anual inferior a 17.707 euros, continuarán tributando como hasta ahora. Es decir, que se podrá deducir el 15% de las cantidades abonadas con motivo de cualquier inversión destinada a la adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación de la vivienda habitual hasta un máximo de 9.040 euros, lo que supone una desgravación máxima de 1.356 euros anuales en el IRPF.
Debe quedarle en claro, que para el cálculo de las limitaciones deberá tener en cuenta su base imponible, y no el sueldo o ingreso bruto percibido.
Este límite de 9.040 euros, se establece por declaración y no por declarante, por lo que en los casos de declaraciones de la renta conjuntas, se mantienen los 9.040 euros.
Este tope se aplica igualmente en el caso de separados y divorciados, que pueden seguir desgravando por la que fuera su vivienda habitual durante su matrimonio siempre que continúen viviendo en ella sus hijos y el otro progenitor.
El panorama cambia en forma radical para quienes tengan una base imponible superior a 24.107 euros. Estas personas no podrán deducirse ni un céntimo en sus declaraciones, si adquieren su vivienda a partir del 01 de Enero de 2011.
Esto abre la puerta a un sinúmero de situaciones intermedias y se inicia una serie de preguntas que pretendemos contestar a continuación.
Del texto legal se desprende que quienes “hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad al primero de enero de 2011 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma” podrán continuar disfrutando de la deducción por compra de vivienda habitual como hasta ahora.
Por lo tanto, si ha comprado su casa en años anteriores o hasta el 31 de Diciembre de 2010, independientemente de su base imponible, podrá seguir gozando del beneficio fiscal, tal como hasta ahora.
Incluso, si ha iniciado la construcción de su propiedad antes del fin de 2010, también podrá seguir desgravando sin restricciones. Lo mismo sucede si se ha destinado cantidades por rehabilitación o mejora de la vivienda habitual antes del 01/01/2011, pero con la condición de que la terminen antes de 1 de enero de 2015.
Esto nos deja aclarar el supuesto en el que el contribuyente perciba rentas superiores a 17.707 euros, pero inferiores a 24.107. En este caso se reducirá en forma progresiva el tope desgravable hasta llegar a 0.
Para saber cuál será el tope máximo de desgravación para su nivel de renta deberá utilizar la siguiente ecuación:
9.040 euros – (1,4125 x (base imponible – 17.707,20 euros))
Para quienes no anden bien con las matemáticas a continuación les dejamos una tabla con ejemplos básicos:
Esperamos que esta guia haya aclarado sus dudas, en un año que inicia con grandes cambios impositivos.
Publicado por Merlina - 30/08/10 a las 11:08:52 pm
En este momento es difícil de predecir. Nos encontramos en un punto crítico, en donde el rumbo que tomará el sector inmobiliario no parece fácil de predecir, dada la gran cantidad de variables que influyen en la formación de precios inmobiliarios.
Uno de los principales factores que torna nebuloso el panorama es el impositivo. Los cambios impositivos que se anunciaron para el próximo año, así como los que ya tuvieron lugar, están enturbiando los resultados reales y hacen difícil emitir pronósticos para el futuro.
En primer lugar, el fin de las deducciones por vivienda habitual en el IRPF, en el caso de personas con rentas superiores a 24.000 euros anuales, entrará en vigencia para las compras efectuadas a partir del 01 de enero de 2011. Es dable esperar que esta situación provoque un incremento de las operaciones concretadas este año y un estancamiento del sector durante el año próximo.
Sin embargo, la caída del precio de la vivienda libre volvió a acelerarse en julio con un -4,3 por ciento interanual.
Esta situación no sustentaría la teoría de que ante una mayor demanda, una menor caída de los precios, por lo tanto, ¿que puede esperarse para el futuro? ¿Qué el mercado crezca de la mano de la demanda, o de la mano de la rebaja de los precios?.
Una aparente explicación a esta incongruencia dada por la caída de los precios en un contexto de mayor demanda, estaría dada por el efecto anticipación que generó el anuncio de la subida del IVA para el mes de julio y que provocó que las ventas aumenten en el primer semestre del año y se paralicen en julio.
Es evidente para los expertos, que los precios cumplirán un rol fundamental para sustentar la demanda en los meses venideros y principalmente en el año próximo.
Sin embargo, su evolución final también se verá fuertemente influenciada por el progreso de la oferta. Por el momento, la construcción de pisos está frenando su caída. Sin embargo, los expertos no están convencidos de que la inversión en vivienda vuelva a niveles positivos en los próximos meses.
En caso de que el crecimiento de la construcción de vivienda nueva continúe siendo negativo, una posible falta de stock podría empujar los precios al alza. Todo lo contrario, pasaría si la construcción reanuda su actividad, lo cual generaría que los precios volvieran a caer.
Como vemos, la evolución de los precios de viviendas en el mercado se encuentra en una situación de difícil predicción, ya que las posibles restricciones del crédito, evolución del Euribor o las presiones que reciban las entidades bancarias por colocar el stock de viviendas pendientes en sus balances, pueden afectar fuertemente al sector en los próximos meses.
Publicado por Merlina - 20/07/10 a las 09:07:05 pm
España es la reina del mundo luego de haber resultado la ganadora del mundial de Fútbol. Sin embargo, en materia de los gastos asociados a la compra de una vivienda también es vanguardista…. Aunque esto sea muy malo para todos nosotros.
España se sitúa como el país europeo en donde más suben los costes asociados a la compra de vivienda, según ha informado la Federación Hipotecaria Europea (FHE).
El informe emitido por la Federación, efectúa la comparación de catorce países europeos, para el año 2008 respecto de 2004.
En este sentido en nuestro país, los gastos promedio vinculados a la adquisición de la vivienda alcanzaron el 11,4%, del valor total del inmueble, ubicándose de esta forma como el segundo país más caro, siendo superada únicamente por Lituania donde representan un 13,4%.
De estos gastos, el componente de mayor peso lo forman los impuestos. A su vez, para reforzar esta afirmación, de los 14 países analizados, España es el que tiene los impuestos a los bienes inmuebles más elevados (entre el 7,5% y el 8%).
La porción de gastos restante se vincula además de otros gastos de adquisición del inmueble, con los gastos inherentes a la constitución del préstamo hipotecario.
Publicado por Merlina - 10/05/10 a las 11:05:52 pm
Ya hemos comentado en dos oportunidades, las modificaciones fiscales que se vienen y que marcan el rumbo de las futuras operaciones sobre viviendas, como la oportunidad que significa para los compradores el “apurar” la compra y aprovechar con ello, las condiciones fiscales actuales.
De acuerdo a las estimaciones efectuadas por el Banco de España, la futura subida del IVA aplicable a las operaciones inmobiliarias desde el 7% hacia el 8%, sumado a que a partir de enero de 2011, no podrá aplicarse la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a los 24.000 euros, está provocando que se estabilicen las cifras de compraventa de viviendas.
¿Esto que significa? Pues, que el impulso que este inminente cambio legislativo está dando al mercado inmobiliario, lleva a que se registren a tasas interanuales positivas en la compraventa de viviendas.
Este impulso, justamente deviene de la decisión de muchos compradores de adelantar las operaciones y con ello beneficiarse de las condiciones impositivas actuales.
Por supuesto, que se sospecha que todo el impulso “forzado” que ahora se está registrando, tendrá un abrupto final luego de que los cambios impositivos entren en vigor. Es por ello, que muchos sectores están reclamando que se de marcha atrás en la medida que limita y, en las rentas superiores, elimina la deducción.
Sin embargo, el gobierno se ha negado rotundamente a volver sobre sus pasos, aunque esta situación genere un desplome de la demanda.
Publicado por Merlina - 11/12/09 a las 03:12:08 am
La baja demanda de nuevas construcciones residenciales que se vislumbra para el año próximo en particular y para los años siguientes en forma mediata, lleva a que tanto el sector de la construcción como los gobernantes estén solicitando y elaborando nuevas medidas que traigan alivio a este importante motor de la economía española.
Como comentáramos anteriormente, tanto la disminución de la demanda externa de inmuebles, como la desaceleración de la inmigración provocada por la coyuntura económica en la que se encuentra sumida España, generan que los expertos no esperen una gran demanda de construcciones de viviendas para el futuro próximo.
En un informe presentado por Caixa Catalunya, de hecho, se llegó a estimar que no espera una demanda de más de 220.000 pisos nuevos al año. Esto obliga a que sean necesarias una serie de medidas que por un lado estimulen el sector de la construcción, colaborando con el descenso del indicador del paro y por el otro medidas que ayuden a la absorción del stock inmobiliario que en muchas zonas del país todavía es abrumante.
En este sentido las autoridades gubernamentales parece que otorgarán ciertas respuestas, aunque muchos aún las consideren parciales e insuficientes.
Mediante la aprobación del anteproyecto de Ley de Economía Sostenible, se han implementado una serie de medidas que buscan colaborar con el ajuste del sector inmobiliario.
En este sentido se han aprobado medidas que tienden a la mejora del tratamiento fiscal de las rentas obtenidas por los arrendadores de vivienda y la equiparación del alquiler con la compra en materia de deducciones en el IRPF.
De este modo se pretende dar salida al stock de casas sin vender que azota numerosas regiones españolas.
Comparando el nivel de alquileres de España con el de otros países europeos, podemos detectar que en nuestro país, las condiciones impuestas hasta ahora no ayudaban a mejorar estos niveles, sin embargo, se espera que a partir de ahora se pueda incrementar los porcentajes de viviendas destinadas a alquiler. De hecho, se concibe deseable que dicha proporción se ubique en torno al 15%.
Para ello, serán necesarios los nuevos incentivos que tornen más atractivo el arrendamiento que la compra. Asimismo sería necesario aumentar los umbrales de renta de los beneficiarios de las deducciones por vivienda.
Por otro lado, la creación de una nueva deducción fiscal para las obras de remodelación que favorezcan la eficiencia energética o la accesibilidad de personas con movilidad reducida ha sido también muy bien acogida por el sector constructor. Con esta medida se pretende paliar el estancamiento del sector de la construcción.
Si bien todavía estamos lejos de ver los resultados de estas medidas, sin duda, constituyen un adelanto muy esperado por el sector.
Publicado por Merlina - 04/12/09 a las 08:12:49 pm
La recuperación de la economía ya comienza a vislumbrarse en los mercados. Consecuencia directa de esta acción los Bancos Centrales de varios países del mundo han comenzado en forma progresiva a elevar los tipos de interés y a retirar las medidas estímulo aplicadas con el objeto de capear la crisis.
En este sentido el Banco Central Europeo ha anunciado ya que en forma progresiva iniciará la salida de las medidas de estimulo de carácter excepcional.
Esta nueva política derivará en una progresiva subida de los tipos de interés en toda Europa y con ello, el euribor no continuará su camino de descenso.
En lo que va del año el Euribor ha bajado hasta ubicarse en una tasa media mensual de 1,238%. No hace falta recordar que el euribor constituye el indicador que más se utiliza en España para calcular el precio de las hipotecas.
Según la opinión de los expertos es en este momento que estaremos ante los mínimos alcanzador por el indicador, no esperándose que su comportamiento mantenga la tendencia que exhibió hasta el momento.
Se espera que el Euribor comience a subir en 2010 en forma progresiva y gradual e independientemente de lo que pase con los tipos de interés.
Al eliminar la barra libre de liquidez, en forma indirecta, el Banco Central Europeo puso fin a la disminución del Euribor, marcando un suelo definitivo al euribor a 12 meses.
Publicado por Merlina - 30/11/09 a las 08:11:07 pm
La reforma impositiva que entrará en vigencia para el nuevo año, admitirá una mejora en la deducción por alquiler al mismo tiempo que creará una nueva desgravación por obras en la vivienda habitual.
La reforma pretende incentivar el alquiler, para lo cual, se mejorarán los límites de renta que tienen derecho a deducirlo en su declaración.
Como complemento, en la reforma, se mejorarán los incentivos fiscales para los arrendadores, con la intención de que las viviendas desocupadas se coloquen en el mercado para alquiler.
Respecto de la nueva deducción por obras en la vivienda, será del 10% para un máximo de 3.000 euros al año.
En total, se podrán deducir un gasto por vivienda de 10.000 euros. Esta medida se aplicará para las obras que se realicen hasta finales de 2012.
Por otro lado, a partir de 2010, la deducción admitida por la compra de vivienda, se verá modificada. En este marco, las que se verán más afectadas son las rentas cuya base imponible supere los 24.000 euros ya que en estos casos, se eliminará totalmente la deducción por la compra de vivienda.
Para las rentas cuya base imponible sea inferior a 17.700 euros, no verán modificado el esquema actual de deducciones por compra de viviendas.
El rango de rentas cuyas bases imponibles oscilan entre los 17.701 euros y los 23.999 euros, se verán sujetas a un régimen de eliminación gradual de la deducción por compra de vivienda. Es decir, la deducción admitida será menor a medida que la renta aumente.
Los voceros del gobierno defienden la medida tomada ya que en su opinión esta desgravación ha provocado un “crecimiento insostenible” del sector de la construcción en los últimos años, mientras la medida estuvo en vigencia.
Publicado por Merlina - 06/11/09 a las 05:11:22 am
El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) es un tributo directo de carácter real, de titularidad municipal y pago obligatorio que grava el valor catastral de los bienes inmuebles.
La regulación de este impuesto está a cargo de cada comuna por lo que se atribuyó a los ayuntamientos la facultad de exigir la presentación de la declaración catastral de nueva construcción para la tramitación del procedimiento de concesión de la licencia que autorice la primera ocupación de los inmuebles.
El carácter urbano o rústico del inmueble dependerá de la naturaleza de su suelo. Se entiende por suelo de naturaleza urbana el clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano y los terrenos urbanizables según el planeamiento.
Los distintos ayuntamientos a lo largo y ancho del país han fijado distintas tasas que gravan los inmuebles ubicados en su territorio, de este modo, vivir en una u otra capital de provincia no es neutral desde el punto de vista de los impuestos que paga el ciudadano.
La erogación compulsiva que debe hacer un propietario no está vinculada a el tamaño o desarrollo de la ciudad en que viva, ya no es relevante que esa ciudad tenga mayor o menor número de habitantes, porque los impuestos municipales tienen una relativamente amplia elasticidad.
En Huelva, por ejemplo, rige el tipo más elevado del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana (IBI) entre las 52 capitales de provincia, el 1,062%, un tipo que más que duplica el que se viene aplicando en ciudades como Toledo, Soria, Burgos o Cuenca, donde la tasa aplicada no llega al 0,5%.
Dado que el impuesto se calcula sobre el valor catastral de la propiedad numerosas provincias, han efectuado revisiones tanto de este valor, como de los tipos aplicados por los ayuntamientos. Esta acción deviene en un incremento de los valores catastrales y consecuentemente de los impuestos que los ciudadanos deben soportar.
Entre las seis mayores ciudades españolas, la más cara es Sevilla, que ocupa el sexto lugar nacional con una cuota de 97,07 euros. Barcelona y Valencia ocupan los puestos 12 y 13, con cuotas de 86,08 euros y 86,06 euros, respectivamente. Málaga va en el puesto 16, con 83,69 euros de cuota.
Hasta el puesto 24 no aparece Madrid, con una cuota de 71,02 euros en tanto que Zaragoza ocupa el puesto 36 con 62,5 euros de cuota y Bilbao el 39, con 59,72 euros de cuota. La capital más “barata” es Pamplona debido a que, como en el caso de Bilbao, no se han revisado los valores catastrales.
De esta forma, se producen diferencias sustanciales entre las distintas ciudades del país, y la apreciación de su efecto debe ser tomada en consideración a la hora de realizar una inversión inmobiliaria.
