En este momento es difícil de predecir. Nos encontramos en un punto crítico, en donde el rumbo que tomará el sector inmobiliario no parece fácil de predecir, dada la gran cantidad de variables que influyen en la formación de precios inmobiliarios.

Uno de los principales factores que torna nebuloso el panorama es el impositivo. Los cambios impositivos que se anunciaron para el próximo año, así como los que ya tuvieron lugar, están enturbiando los resultados reales y hacen difícil emitir pronósticos para el futuro.

En primer lugar, el fin de las deducciones por vivienda habitual en el IRPF, en el caso de personas con rentas superiores a 24.000 euros anuales, entrará en vigencia para las compras efectuadas a partir del 01 de enero de 2011. Es dable esperar que esta situación provoque un incremento de las operaciones concretadas este año y un estancamiento del sector durante el año próximo.

Sin embargo, la caída del precio de la vivienda libre volvió a acelerarse en julio con un -4,3 por ciento interanual.

Esta situación no sustentaría la teoría de que ante una mayor demanda, una menor caída de los precios, por lo tanto, ¿que puede esperarse para el futuro? ¿Qué el mercado crezca de la mano de la demanda, o de la mano de la rebaja de los precios?.

Una aparente explicación a esta incongruencia dada por la caída de los precios en un contexto de mayor demanda, estaría dada por el efecto anticipación que generó el anuncio de la subida del IVA para el mes de julio y que provocó que las ventas aumenten en el primer semestre del año y se paralicen en julio.

Es evidente para los expertos, que los precios cumplirán un rol fundamental para sustentar la demanda en los meses venideros y principalmente en el año próximo.

Sin embargo, su evolución final también se verá fuertemente influenciada por el progreso de la oferta. Por el momento, la construcción de pisos está frenando su caída. Sin embargo, los expertos no están convencidos de que la inversión en vivienda vuelva a niveles positivos en los próximos meses.

En caso de que el crecimiento de la construcción de vivienda nueva continúe siendo negativo, una posible falta de stock podría empujar los precios al alza. Todo lo contrario, pasaría si la construcción reanuda su actividad, lo cual generaría que los precios volvieran a caer.

Como vemos, la evolución de los precios de viviendas en el mercado se encuentra en una situación de difícil predicción, ya que las posibles restricciones del crédito, evolución del Euribor o las presiones que reciban las entidades bancarias por colocar el stock de viviendas pendientes en sus balances, pueden afectar fuertemente al sector en los próximos meses.

Unicaja es una de las entidades designadas en el marco del Plan de apoyo a la emancipación e impulso del alquiler, para concretar la entrega de ayudas económicas destinadas al apoyo para el pago del alquiler de la vivienda.

Este plan permitirá a los jóvenes de entre 22 y 30 años recibir:

1. 210 euros mensuales para el pago del alquiler de su vivienda habitual durante un máximo de cuatro años.
2. 600 euros de préstamo que se puede utilizar para la fianza. Al finalizar el contrato de alquiler o cuando deje de recibir la renta de emancipación, deberá devolver esta cantidad.
3. 120 euros para gastos de tramitación del aval

El préstamo y el coste del aval sólo podrán ser percibidos una única vez. Se concederán sólo para contratos de alquiler nuevos.

El pago de la prestación de 210 euros se realizará cada mes, tras comprobar que el inquilino ha realizado la transferencia de la renta mensual al propietario.

Para pedir las ayudas debe cumplir los siguientes requisitos mínimos:

• Tener entre 22 y 30 años (la prestación se interrumpe al cumplir los 30).
• Ser titular de un contrato de arrendamiento de vivienda.
• Estar ocupado. Disponer de unos ingresos regulares inferiores a 22.000 euros brutos al año.

Para efectuar la solicitud deberá presentar la misma ante el departamento competente en materia de vivienda de la Comunidad o Ciudad Autónoma donde esté situado el piso de alquiler.

Basta con presentar el impreso de solicitud en el que figuran los datos personales necesarios para comprobar que se cumplen todos los requisitos como, la edad, el número de la Seguridad Social, la referencia catastral de la vivienda, el número de cuenta, etc. Y una copia del contrato de alquiler.

Con la resolución otorgada por la comunidad autónoma, el joven deberá dirigirse a la entidad bancaria, en este caso Unicaja. Tras comprobar que el solicitante ha realizado la transferencia del pago del alquiler mensual al propietario, el Ministerio de Vivienda ingresará en la cuenta bancaria del solicitante el importe de la prestación.

Más información

‘El Preciómetro’, el índice de precios de facilisimo.com, ha cuantificado en unos 2.071 de euros por metro cuadrado el precio de los inmuebles a fines del mes de julio, en nuestro país.

De esta forma, en España, comprar un piso o una casa se ha abaratado unos 31.500 euros en los últimos tres años, en promedio, ya que comparativamente hablando, en el mismo mes del año 2007 el metro cuadrado se encontraba valuado en unos 2.521 euros.

Los descensos registrados y la evolución que han tomado los precios de los inmuebles acumulan rebajas en torno del 5,13%, si lo comparamos con los valores registrados en julio de 2009. Sin embargo, si bien esta caída no es nada despreciable, en este mismo punto el año pasado se anunciaba un descenso interanual (2009-2008) del 7,70%.

Estos datos corroborarían la visión que muchos expertos tienen, respecto de la proximidad del fin de los ajustes en los precios y el próximo retorno a la recuperación. Aunque no debemos olvidar aún, que 2010 constituye el tercer año consecutivo en el que se registran descensos en este indicador.

Analizando la geografía de nuestro país a continuación le presentamos un ranking descendente de las comunidades que han presentado mayores rebajas en los precios de la vivienda en los últimos tres años:

• Castilla-La Mancha -23%,
• Aragón -21,3%,
• Cataluña -20,7%,
• Navarra -20,7%,
• Comunidad Valenciana -19,9%,
• Madrid -19,1%,
• La Rioja -18,7%
• Baleares -18,4%
• Andalucía -17,6%,
• Castilla y León -16,9%,
• Murcia -15,1%,
• Extremadura -14,5%,
• Asturias -14,3%,
• País Vasco -13,5%,
• Cantabria -11,1%,
• Canarias -9% y
• Galicia -6,7%.

Imágen: fuente freephotosbank

Una nueva forma de comercialización parece que está ganado adeptos en nuestro país. Se trata de las alianzas con promotores y agencias de viajes del exterior. Estas nuevas alianzas pretenden para impulsar la venta de segunda residencia en España a extranjeros.

Por el momento, el objetivo más claro parecen ser los británicos. Hace muy poco, Spanish Homes Networks, la mayor plataforma inmobiliaria de España se ha presentado en la sede londinense de la Cámara de Comercio de España con un proyecto de negocio, que tiene por objetivo la captación de clientes británicos.

Para ello, ofrecen una plataforma en donde el usuario podrá ajustar la búsqueda a sus necesidades seleccionando entre 27 parámetros que definan la casa, como por ejemplo distancia del mar, precio, seguridad del recinto, etc.

Por otra parte, Mediterranean, filial inmobiliaria de Caja Mediterráneo, ha creado una alianza estratégica con el mayor touroperador de viajes europeo, TUI Travel PLC.

De esta forma, TUI podrá ofrecer a sus clientes británicos que viajen a España la posibilidad de adquirir una vivienda en nuestro país a través de Mediterranean, con importantes descuentos e inmejorables condiciones de financiación.

El cliente británico podrá estudiar una exclusiva oferta de inmuebles, tanto de nueva construcción como de segunda mano, a través un sitio web especialmente diseñado (www.mymediterraneanhome.com).

En esta propuesta de carácter internacional CAM ofrece la posibilidad de comprar directamente o la alternativa del alquiler con opción a compra. Esta última permite al cliente alquilar una vivienda en España con mensualidades reducidas y, en caso de que decida comprarla antes de dos años, podría beneficiarse del descuento de todas las cuotas abonadas.

El objetivo de ambas compañías no queda aquí, sino que es más ambicioso y pretende extenderse al resto de Europa, en los próximos años, acompañando a la previsible recuperación del sector de la construcción de viviendas en España.

Imágen: Fuente Google

Esta es una pregunta que ya hace mucho que nos venimos haciendo. El momento en el que finalmente la crisis del ladrillo finalice, y el sector inmobiliario salga de la crisis en la que se encuentra sumido, es el motivo de numerosos debates y especulaciones.

En esta oportunidad es el Instituto de Práctica Empresarial (IPE), quien ha salido a defender que será el año venidero el momento en el cual el sector inmobiliario recuperará su actividad. Estos expertos esperan que los precios de las viviendas repunten, así como también la cantidad de operaciones de venta de propiedades con la disminución consecuente de los excedentes sin vender a niveles residuales.

De hecho, esta escuela de negocios ha estimado que entre 2011 y 2014 ya observaremos una variación de los precios positiva, aunque moderada, en torno del 3% o 4%.

Justamente, el mayor impulso para las compras se espera que se produzca entre lo que queda de 2010 y 2011, en un contexto con tipos de interés todavía bajos, (en torno del 1,3 – 1,5%) y una lenta pero sostenida recuperación económica que potencie la capacidad de adquisición de los compradores.

Este impulso de ventas se espera que se lentifique en el transcurso de 2012, como consecuencia de un posible incremento de los tipos de interés. Esta medida sería lógica si consideramos que la situación económica en general consolidará una mejoría. Sin embargo, para ese entonces, en este escenario hipotético, el stock se habrá liquidado con la excepción de algunas líneas de costa puntuales, lo que permitirá la reanudación del crecimiento del sector en forma sostenida.

El informe de Idealista.com que da cuenta de la evolución de los precios de los alquileres en el segundo trimestre de 2010, ha sido publicado en el día de hoy.

Gracias a este útil relevamiento, efectuado por los expertos, los españoles podemos concluir que el precio medio del alquiler de la vivienda, se estancó en este periodo. Por supuesto, que la elaboración de este índice se efectúa en colaboración con la Sociedad Pública del Alquiler (SPA).

De las 38 capitales españolas incluidas en el estudio de referencia, se han registrado incrementos en las rentas en tan sólo 18. Estos incrementos fueron liderados por los precios registrados en Segovia, con un aumento del 3,1%.

Por el contrario, los lugares donde las rentas han bajado en forma más significativa fueron en Lleida y Girona, con descensos del 6% y del 3,4% respectivamente.

Así y todo los expertos consideran que el ajuste en los precios de las rentas continuará y que de hecho recrudecerá en esta segunda mitad del año. Esto es consecuencia, de que el precio de los alquileres continúa siendo extremadamente alto en nuestro país.

Por supuesto, que son las grandes ciudades las que se llevan la peor parte, ya que en ellas, los precios se mantuvieron estables en el mejor de los casos, o bien han registrado incrementos.

Madrid fue la que exhibió un comportamiento estable. Por el contrario Barcelona y Bilbao mostraron incrementos.

Ahora que ha comenzado el verano, muchos españoles estamos planeando o tomándonos muestras ansiadas y esperadas vacaciones.

Pero en estos tiempos de crisis, hasta la pausa veraniega viene cargada de nuevas versiones y usanzas.

Una nueva costumbre se ha implementado estas vacaciones: el intercambio de las casas para evitar el pago del alojamiento.

Así varias agencias por internet facilitan la búsqueda y el trueque de viviendas, que permite que miles de españoles concreten sus tan ansiadas vacaciones reduciendo sensiblemente el coste de un viaje a cualquier parte del mundo.

En concreto, esta nueva modalidad consiste en ponerse de acuerdo con otra persona que resida en el destino deseado para pasar las vacaciones e intercambiar la casa gratuitamente durante un determinado período de tiempo.

Pero las ventajas de este tipo de usanza no se circunscriben al ahorro en el alojamiento. En primer lugar, al instalarnos en una casa, podemos disminuir los gastos de restaurant y comidas, dado que es posible cocinar. En segundo lugar, nos permite ahorrar al no tener que contratar un cuidador para nuestras mascotas o un seguro adicional para la casa, ya que la propiedad no queda sola.

Además, muchas veces, estos “trueques” suelen incluir no sólo la casa sino el uso de los vehículos particulares. De este modo, no sólo se facilita el desplazamiento en el lugar y la posibilidad de conocer los alrededores, sino que se ahorra al no tener que recurrir al alquiler de un coche.

Fuera de lo que es estrictamente una cuestión económica, el intercambio de casas, suele ser una experiencia que agrega valor a quienes la ponen en práctica, ya que resulta más acogedor y cómodo que una habitación de hotel y además hace posible conocer otras costumbres y formas de vida.

Es por ello, que la crisis ha impulsado y popularizado esta forma de turismo, la cual va ganando adeptos alrededor del mundo.

Sin embargo, este escenario relativamente positivo puede ser un espejismo si nos atenemos a lo que está ocurriendo al otro lado del Atlántico. Según los últimos datos de Estados Unidos, la compra-venta de viviendas nuevas cayó un 33% en mayo, lo que supone un desplome récord. Salvando las diferencias entre el sector inmobiliario estadounidense y el español, lo cierto es que lo ocurrido allí debería servir como un ‘aviso a navegantes’.

El siguiente gráfico, cortesía de CreditWriteDowns que nos llega vía GurusBlog muestra la brutal caída de mayo una vez se han comenzado a retirar los estímulos fiscales en el sector.

¿Podría pasar en España? Ahora mismo hay opiniones para todos los gustos, pero lo cierto es que no deberíamos descartarlo. La construcción de casas sigue prácticamente paralizada. Los últimos datos del Ministerio de Vivienda reflejan una caída del 21,7% en el número de vivienda libres iniciadas en el primer trimestre del año con respecto al mismo periodo de 2009 y un 13% respecto al trimeste anterior. Si tomamos como referencia los últimos doce meses las cifras son aún menos alentadoras: se inciaron un 57,7% viviendas menos que en los doce meses anteriores y se terminaron un 36% menos.

Es decir, la situación del mercado inmobiliario es de ‘parada’.  La actividad es muy limitada y todo parece indicar que así seguirá siendo. Esta es también la opinión de Banca March, que durante la presentación de su estrategia de inversión para el resto del año hizo también balance del sector inmobiliario. En palabras de Ofelia Marín-Lozano, directora de Análisis de Banca March, durante el boom inmobiliario  “el sector de la promoción de vivienda anticipó cinco años de actividad y ahora quedarían dos años y medio más de parálisis”.

Por su parte, desde Idealista creen que el precio de la vivienda usada aún no ha tocado fondo y que por lo menos deberíamos ver una correción adicional del 10%, que en determinadas regiones podría ser incluso superior al 15%.

Tanto los expertos, como los voceros del gobierno, los medios de comunicación, los promotores inmobiliarios, expresan que este es el momento adecuado para adquirir una nueva vivienda.

 Las reformas fiscales que se vienen, la subida del IVA a partir del mes de julio, del 7% al 8% para vivienda nueva, y la desaparición de la deducción fiscal a partir de 2011 para rentas superiores a los 24.107 euros, son los motores que impulsan las operaciones de compra venta de viviendas.

 Sin embargo, los compradores se encuentran con una cruda realidad cuando salen a la calle: La restricción de la oferta bancaria, en materia de hipotecas.

 El sector bancario español se muestra muy reacio a reabrir el grifo de la financiación.  Hoy por hoy, son muy limitados los casos en que las entidades bancarias financian el 100% del precio del inmueble.

 La mayor parte de las hipotecas que ofrecen los bancos tienen como tope la financiación del 80% del valor de tasación o menos.  Los pocos casos en que la hipoteca cubre el cien por cien se circunscriben a las compras de una vivienda ofrecidas por las propias entidades.

 Incluso, éstos constituyen casos vidriosos, ya que las cajas y bancos que pretenden liquidar su stock, ofreciendo condiciones ventajosas de financiación, incluyen como requisito que el precio de venta no supere el 80% del valor de tasación.  En definitiva, le financian el 100% del valor de compra, siempre que éste no supere el 80% del valor de tasación.

 Por otra parte, los bancos y cajas se han puesto bastante estrictos a la hora de evaluar la capacidad de repago del cliente.  Actualmente no se otorgan hipotecas a clientes cuyas cuotas mensuales superen el 30% de los ingresos, para el mismo período.

 En cuanto al tipo de interés, la situación se ha puesto bastante peliaguda también.  Las mejores ofertas, se dirigen a clientes con ingresos mensuales de al menos 2.500 euros.  A esta situación se le suma la obligación de domiciliar la nómina en la entidad, contratar tarjetas de débito y crédito u otros productos.

Adicionalmente se evalúa que los tipos de interés más bajos, es decir las mejores ofertas de hipotecas, cuadren también con el precio de la vivienda y, sobre todo, con la estabilidad en el empleo y los ingresos del comprador.

 En resumen, aunque se insta a la población a aprovechar las ventajas fiscales y apresurar su decisión de compra, no siempre el comprador encuentra las puertas abiertas a la financiación y puede concretar el “sueño de la vivienda propia”.

Los promotores inmobiliarios agrupados en la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), estiman que en el mejor de los casos el 40% del stock tardará dos años en ser absorbido.

Actualmente el stock de viviendas se encuentra cifrado en unas 750.000. De esta cifra el 40% corresponde a inmuebles que por sus características, dimensión, ubicación, etc., tienen las mejores posibilidades de salida. Sin embargo, se estima que se demorará un plazo prudencial de dos años más para que se vendan estas propiedades.

Consideremos que lo expuesto anteriormente constituye la mejor perspectiva, para los mejores inmuebles.

La denominada residencia ‘residual’ y los inmuebles de segunda residencia, se encuentran aún en peores condiciones y no se espera que comiencen a venderse antes de 2012, demorando incluso hasta 2015 para ser absorbidas. Este tipo de inmuebles constituye el 26% y 35% del stock actual, respectivamente.

Es en función de este análisis que desde la APCE se estima que recién a finales de 2015, el stock actual habrá sido absorbido, y se recuperará el mercado en forma sostenida.