La crisis inmobiliaria no sólo afecta el precio de los inmuebles en las operaciones de compraventa. El alquiler ha resultado otros de los ítem que se ha subido al tren de los descensos.

Cada vez son más las propiedades que se están ofreciendo a valores inferiores a los 1.000 euros por mes, de acuerdo a un estudio efectuado y publicado en el portal inmobiliario Idealista.

Sin duda, esta situación es producto de la dificultad que encuentran muchos propietarios para vender sus viviendas, lo que deviene en la oferta de la misma para arrendamiento. La cantidad de propiedades que ante la inmovilización del sector, que han sido retiradas de la venta para ser destinadas al alquiler se ha incrementado sensiblemente en los últimos tiempos.

Por otro lado, no olvidemos que recientemente el gobierno ha dado fomento al sector del alquiler, con desgravaciones fiscales, o simplemente con una normativa más adecuada que promueva una mayor seguridad al propietario, de modo de tentar a los dueños a ofrecer sus propiedades en alquiler.

Otro de los factores que coadyuvan al descenso de los precios del alquiler, es la misma disminución en los precios que pesa sobre todo el sector inmobiliario en general. Cada vez más, las propiedades han visto recortado su valor de mercado, con lo cual, los dueños han debido adaptarse a esta situación y disminuir los precios del alquiler.

Sin embargo, y de acuerdo a la opinión vertida por estos expertos los precios todavía no han finalizado el ajuste, y sería muchos más razonable fijarlos en torno de los 600 euros mensuales.

La crisis económica ha puesto en jaque al mundo. El drástico final de la burbuja inmobiliaria que todos colaboramos a alimentar, aún continúa produciendo fuertes efectos en la economía y la recuperación post crisis.

Un dato más que ha sido publicado por Barclays reafirma esta teoría. Son muchos los promotores inmobiliarios que luego de estallar la crisis han entrado en cesación de pagos, tornándose imposible que cumplan adecuadamente sus obligaciones financieras. Esta situación ha derivado en el incremento desmesurado del stock inmobiliario en la cartera de activos de bancos y cajas.

De este modo, las entidades ven como los activos inmovilizados se incrementan en detrimento de la liquidez. Esta situación nuevamente genera una restricción del crédito, y el endurecimiento de las condiciones para el otorgamiento de préstamos e hipotecas.

Así se va generando un círculo vicioso, donde la economía se estanca y no crece. Tanto será el efecto de la crisis inmobiliaria que Barclays calcula que los inmuebles en el balance de las cajas españolas se incrementó un 500% respecto de septiembre de 2008.

Los bancos, por su parte, se vieron afectados por esta situación pero en menor medida. El peso del ladrillo en el balance de los bancos sufrió un incremento del 100%. Esta situación es lógica si pensamos en las discrepancias respecto del nivel del público en general, con el que trabajan bancos y cajas.

Por el momento el pronóstico que efectuó Barclays en torno de esta situación no resulta halagüeño, ya que se estima que los concursos de acreedores en el sector promotor se seguirán produciendo “por un tiempo”, lo que acentuará la presión que las entidades financieras sufren por tener activos inmobiliarios en sus balances.

Es por ello, que como compradores aún tendremos que estar atentos a las potenciales ofertas efectuadas por las entidades financieras, las cuales, en pos de obtener la liquidez necesaria para el desarrollo de la actividad, continuarán liquidando pisos con importantes descuentos.

En el día de la fecha han sido publicados los datos correspondientes a las ventas de viviendas relevadas por el Ministerio de Vivienda del cuarto trimestre de 2009.

De acuerdo a las estimaciones oficiales, la venta de viviendas en España aumentó un 4,1% interanual en este periodo.

En virtud de estas cifras que alcanzan las 130.572 unidades, sería la primer subida desde el último trimestre de 2006.

La composición de la cantidad mencionada denota que por primera vez en los últimos nueve trimestres las transacciones sobre viviendas usadas supera a las de vivienda nueva. Esta afirmación tiene su origen en que del total vendido, 62.278 corresponden a obra nueva, y 68.294 son de segunda mano.

Cuatro comunidades concentraron el 58% del total de las transacciones en el cuarto trimestre de 2009: Andalucía con 24.052, Madrid: 17.968, Cataluña: 17.030 y Comunidad Valenciana con 16.807.

Sin embargo, al analizar el año 2009 con el 2008, todavía se puede ver una disminución en la cantidad de viviendas vendidas del 18%, siendo el tercer año consecutivo de descensos.

Las rebajas a las que en los últimos meses nos tiene acostumbrados el Euribor, parecen tener fecha de caducidad, en opinión de los expertos.

De acuerdo a las estimaciones efectuadas por el Citi aunque febrero aún pueda cerrar con nuevas rebajas, su abaratamiento amenaza con terminar más pronto que tarde.

De este modo las estimaciones de los expertos del Citi sitúan el Euribor entre el 1,5 y el 1,75% a fines de 2010.

Estas estimaciones están muy por debajo de las previsiones efectuadas por UBS que apuntan a un rebote hasta el 2,3%, un nivel similar con el que terminó enero de 2009.

Por otra parte, desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) consideran muy probable que durante 2010 los tipos de interés continúen en valores mínimos, pero prevén que para el conjunto del año la media de la referencia interbancaria se sitúe próxima al 1,905%.

Añaden además que el Euribor a 12 meses, dentro de doce meses, cotiza al 2% en el mercado de FRAs (forward rate agreements), 3,5 y 3,6% al término de 2011que es una especie de mercado de futuros del euribor. Este indicador oscila actualmente en torno al 1,25% y el mercado descuenta esa subida de 75 puntos básicos, hasta el 2%.

Las previsiones van más allá, e incluso han pronosticado que el Euribor alcance valores de entre el .

Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) han señalado que es probable que el Euribor cierre el mes de febrero con una nueva baja, marcando un nuevo mínimo.

Si bien esta situación abarataría las cuotas de las hipotecas suscritas hace doce meses que se revisen en marzo, a las que se aplica el tipo de interés vigente en el mes inmediatamente anterior, esta baja no tendría un impacto tan profundo en las cuotas, ya que se espera que la media no caiga por debajo del 1,2%.

La hipotecas contratadas hace un año que se revisen en marzo se abaratarán bastante menos, que aquellas que fueron revisadas en febrero y que se vieron beneficiadas con una disminución del 1.200 euros.

Se estima que en el caso de una hipoteca media de 150.000 euros a un plazo de amortización de 25 años deberá tener en cuenta el 2,135% con el que concluyó el euribor en febrero de 2009 (que es 487 puntos inferior al 2,622% con el que se calcularon las del mes previo) y el nivel en el que cerrará el presente mes.

En caso de que el Euribor cerrara febrero en torno del 1,2% la rebaja anual no superaría los 800 euros.

Sin embargo, estas bajas decrecientes parecen tener fecha de caducidad. Desde la AHE advierten a quienes deseen suscribir un préstamo hipotecario a lo largo de este año, ya que deberán tener en cuenta la previsible evolución al alza de los tipos en el medio/largo plazo.

De acuerdo a un informe elaborado y publicado por el Idealista.com, el precio de la vivienda usada en España se mantuvo estable durante el mes de enero.

Esta estabilidad, mantuvo los precios del metro cuadrado construido en inmuebles destinados a casa-habitación en torno de los 2.409 euros.

En principio, el relevamiento efectuado revela que las principales provincias y capitales de España están dando signos de recuperación, evidenciado por la moderación de las caídas en los precios.

Seccionando el mapa de nuestro país, este estudio mostró que los precios cayeron con especial intensidad en Navarra, donde el descenso fue del 1,7%. Además Extremadura, también registró una caída del 1,2% superior a la experimentada por Castilla-La Mancha (-0,7%).

En contrapartida, las comunidades que mayores incrementos han visto en sus precios son: Asturias el 1,1%, seguida de Euskadi 0,8%, Comunidad Valenciana +0,6%, Aragón 0,3%, Baleares 0,2%, Canarias +0,2% y Comunidad de Madrid, donde los precios sólo han subido un euro por metro cuadrado.

Las viviendas más caras se situaron en Euskadi, donde el metro cuadrado tiene un coste de 3,513 euros. Con 3.310 euros el mt2, se ubica Madrid, seguida de Cataluña con un coste de 2.848 euros el metro cuadrado.

El Euribor, aquel índice que en otros tiempos nos quitó el sueño a todos los hipotecados y que durante 2009, nos dio un respiro, ligado a los bajos tipos de interés que dominaron el mercado internacional, ¿Cómo se comportará en 2010?

La mayoría de los analistas estiman que por el momento, al menos en la primer mitad de 2010, este valor de referencia para las hipotecas españolas, se mantendrá estable en torno de los valores con los que cerró 2009.

Sin embargo, se estima que en el último trimestre de 2010 este índice replique el incremento general de los tipos de interés que se prevé a nivel internacional, y que por lo tanto, incremente su nivel alcanzando un 1,5%.

Estas suposiciones siempre están sujetas a que en el transcurso de este año no se produzca ningún episodio de volatilidad, ni aparezca algún problema bancario. Para cuando medie este 2010 los especialistas ubican al Euribor en 1,30%, repuntando levemente hasta el cierre.

Se estima que los mínimos registrados en noviembre y diciembre de 2009, sean los últimos para este indicador. La media de diciembre supuso la mayor caída interanual en la cotización del indicador desde que el BCE tomara el mando de la política económica europea en 1999.

El indicador comenzó 2009 en el 2,622%, y desde entonces continuó una senda bajista (2,135% en febrero; 1,909% en marzo; 1,771% en abril; 1,644% en mayo; 1,610% en junio; 1,412% julio; 1,334% en agosto; 1,261% en septiembre; 1,243% en octubre), que lo llevó a marcar su mínimo histórico mensual en noviembre, cuando alcanzó el 1,231%.

La Sociedad de Tasación ha dado a conocer que el precio medio de la vivienda nueva en 2009 ha sufrido un descenso de 5,7% respecto del año anterior.

Esto ha llevado el precio del metro cuadrado construido y a estrenar a un valor promedio de 2.558 euros. Estos valores constituyen la media del país, tomando como referencia los valores inmobiliarios en las capitales de provincias.

Esta medición, como toda ponderación modera los valores registrados en las distintas comunidades autónomas del país. Por ejemplo Madrid fue la que registró la mayor disminución en el precio, con una caída del 7,7 por ciento.

Siguiendo de cerca el fenómeno registrado en Madrid se encuentran Cataluña (-6,3%) y Comunidad Valenciana (-5,5%).

Según la misma fuente, las capitales más caras son Barcelona donde el metro cuadrado cotiza a 3.965 euros/m2, San Sebastián con 3.805 euros/m2 y Madrid que descendió a 3.375 euros/m2.

En el extremo opuesto los mejores precios se encuentran en las comunidades de Pontevedra, Badajoz y Lugo, con precios medios inferiores a 1.500 euros por metro cuadrado.

En 2010, el precio de la vivienda seguirá descendiendo, pero lo hará de forma más moderada, según la Sociedad de Tasación.

De acuerdo a las previsiones de este organismo, en este año que recién inicia podrían registrarse inclusive leves repuntes en las ubicaciones céntricas de las grandes ciudades donde la oferta es limitada.

El Instituto Nacional de Estadística ha publicado hoy los resultados del Índice de Precios de Vivienda (IPV). Este indicador trimestral resulta el termómetro en materia de precios de la vivienda.

En el tercer trimestre de 2009, el precio de la vivienda ha disminuido un 7%, en términos interanuales. Esta caída de los precios no es tan severa como la registrada en el segundo semestre de este año, que se ubicó en un 7,7% interanual y representó una cifra récord.

Estos descensos ya vienen registrándose por seis trimestres consecutivos. Si comparamos este trimestre con el anterior podemos detectar el precio de la vivienda bajó un 0,9%, en promedio, registrándose caídas del 1,3% en el caso de la vivienda nueva y del 0,5% en las viviendas de segunda mano.

Si analizamos nuestro país disgregándolo en las distintas comunidades autónomas, los mayores descensos fueron registrados en Cataluña, Madrid y País Vasco, donde los indicadores han registrado caídas del 11,2%, 11% y 10,4% respectivamente.

Ya hace dos años desde que ha explotado la crisis en el sector inmobiliario. Son dos años en que hemos sufrido por satisfacer nuestras hipotecas, vender nuestras propiedades. Dos años en que los precios han sufrido un reajuste importante, donde el mercado de la construcción prácticamente se ha detenido, donde ha aumentado el paro.

Sin embargo, los expertos consideran que 2010 traerá una nueva luz en este lúgubre panorama. Se estima que el próximo año traerá aparejada una reactivación del mercado residencial. Por lo pronto, reactivación mediante, se estima que el mercado inmobiliario no se normalizará hasta dentro de tres o cuatro años.

La reactivación tan esperada, que se intensificará en 2011 de la mano de los ajustes de precios y una cierta apertura del crédito, que permitirán la absorción del stock de viviendas.

Según el ‘Informe de Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español’ de la consultora Aguirre Newman, el reto para este próximo ejercicio se encuentra en absorber el stock de 610.000 viviendas nuevas terminadas vacías, así como las casi 380.000 en fase de construcción. Esta absorción se ve lentificada por las también 520.000 casas de segunda mano disponibles en el mercado.

Es por ello que según los expertos, el ajuste de precios no ha terminado. Mientras los potenciales compradores no descarten la reducción de precios, seguirá habiendo una demanda retenida.

Se prevé que en 2010 los ritmos de venta vayan aumentando, debido a que los precios se irán ajustando y a que las entidades darán más facilidades para obtener hipotecas. Esperemos que así sea…