Los primeros años en los que nos corresponde amortizar nuestro préstamo hipotecario son los más difíciles.

Esta dificultad no sólo radica en el pago de debe efectuarse por el préstamo tomado, sino en que normalmente tenemos gastos adicionales que cumplimentar conjuntamente, como la escritura, los muebles, alguna reforma, etc.

Además de las dificultades de origen personal, los bancos, nos tienen en la mira y nos vigilan muy de cerca el primer tiempo.

Normalmente recién después de pasados cinco años desde la constitución del préstamo y si no se ha registrado hasta entonces ningún impago, el cliente en cuestión es elevado por la entidad bancaria a la categoría de solvente. Obviamente, este beneficio solo es provisional.

Es por ello, que a la hora de contratar una nueva hipoteca debemos evaluar, a la luz de nuestras condiciones personales, la conveniencia de un préstamo de tipo mixto.

Es decir, una hipoteca donde los primeros años devengarán un tipo de interés fijo, y recién después la amortización será a tipo variable. Esta situación puede significar un alivio para el tomador, más que nada por la seguridad de conocer exactamente el monto que nos corresponderá pagar mensualmente y poder efectuar una planificación financiera adecuada.

Las rebajas a las que en los últimos meses nos tiene acostumbrados el Euribor, parecen tener fecha de caducidad, en opinión de los expertos.

De acuerdo a las estimaciones efectuadas por el Citi aunque febrero aún pueda cerrar con nuevas rebajas, su abaratamiento amenaza con terminar más pronto que tarde.

De este modo las estimaciones de los expertos del Citi sitúan el Euribor entre el 1,5 y el 1,75% a fines de 2010.

Estas estimaciones están muy por debajo de las previsiones efectuadas por UBS que apuntan a un rebote hasta el 2,3%, un nivel similar con el que terminó enero de 2009.

Por otra parte, desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) consideran muy probable que durante 2010 los tipos de interés continúen en valores mínimos, pero prevén que para el conjunto del año la media de la referencia interbancaria se sitúe próxima al 1,905%.

Añaden además que el Euribor a 12 meses, dentro de doce meses, cotiza al 2% en el mercado de FRAs (forward rate agreements), 3,5 y 3,6% al término de 2011que es una especie de mercado de futuros del euribor. Este indicador oscila actualmente en torno al 1,25% y el mercado descuenta esa subida de 75 puntos básicos, hasta el 2%.

Las previsiones van más allá, e incluso han pronosticado que el Euribor alcance valores de entre el .

Conocer el diferencial que se suma al tipo de interés en las hipotecas es fundamental, ya que determinará la parte fija que deberá abonarse independientemente de la evolución de los tipos en el futuro.

Sin embargo, el endurecimiento de las condiciones bancarias, y el entorno de tipos de interés a niveles de mínimos históricos ha llevado a que las entidades, bajen el diferencial a costa de incrementar las condiciones de vinculación necesarias para la concesión de la hipoteca.

De este modo, las personas deberán mirar más allá del “precio” de la financiación impuesto por la entidad, y comenzar a evaluar las condiciones globales del producto que pueden transformar una opción, a primera vista, tentadora, en una trampa.

De este modo, las entidades han utilizado un diferencial bajísimo como “gancho”, ya que obligan a los clientes a contratar una gama amplísima de productos asociados para concederle la financiación para la adquisición de su vivienda.

De acuerdo a lo que pudimos observar en el mercado son cada vez más las entidades que para otorgarle la hipoteca le exigen que contrate en la entidad, no sólo una cuenta, sino también numerosas tarjetas de débito, de crédito, seguros de vida, seguros para el hogar, seguros de pago, domiciliar la nómina y otros productos.

Estas exigencias no sólo elevan el coste de su hipoteca, sino que lo obligan prácticamente a manejar todas sus finanzas, con una única entidad.

Y esto no queda ahí, algunas entidades, inclusive, ponen como condicionantes de su hipoteca, la obligación de aportar una determinada cantidad anual a un plan de pensiones o fondo de inversión de la entidad.

Esto cambia totalmente el panorama, y nos lleva a mirar más allá a la hora de contratar una hipoteca, que nos permitirá alcanzar el sueño de la vivienda propia.

Ya hace un tiempo que se está hablando que la Hipoteca Inversa está sumando adeptos en España. Este producto resulta “relativamente nuevo” en nuestro país, dado que recién en 2007 pudo ser introducido en el mercado. Hasta no hace tanto la falta de reglamentación del asesor independiente dificultó su desarrollo en España.

Sin embargo, quienes somos neófitos en el tema, nos preguntamos ¿Qué es la Hipoteca inversa?

En esta oportunidad vamos a tratar de explicar en forma sencilla y concreta de qué se trata este producto, a quienes va dirigido y su utilidad.

En concreto, la hipoteca inversa se define como una operación financiera con la que se posibilita convertir en dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su vivienda, sin perder la titularidad.

Es decir, que la hipoteca inversa es la operación contraria a lo que habitualmente entendemos por hipoteca. Si una hipoteca es una compra a plazo de la vivienda, la hipoteca inversa debe entenderse como ir recibiendo a plazos el dinero que se obtendría por la venta de la vivienda.

Este producto fue especialmente diseñado para personas mayores de 65 años o bien afectados de dependencia severa o gran dependencia, de forma que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único hasta alcanzar un porcentaje del valor de tasación de su inmueble.

Para traducir todo esto en términos sencillos, podemos decir que la hipoteca inversa es un crédito con garantía inmobiliaria.

De este modo, la persona mayor podrá mantener mediante este ingreso adicional, el nivel de vida al que estaba acostumbrado, al tiempo que podrá continuar viviendo en el inmueble, sin que la entidad pueda reclamar el importe adeudado por las disposiciones periódicas, hasta tanto no se produzca el fallecimiento del último beneficiario.

En ese caso, la entidad bancaria o aseguradora que concedió la hipoteca inversa podrá exigir a los herederos la satisfacción de la deuda o bien proceder a la ejecución de la garantía mediante la venta del inmueble y en caso de corresponder, la entrega a los herederos del excedente.

En los tiempos que corren, es cada vez más difícil llegar a la vivienda propia. Constantemente vemos como nuestro salario disminuye en términos de poder adquisitivo, tenemos más y más temor de perder nuestro empleo y las condiciones para obtener un crédito, son altamente exigentes. Es por ello que muchos españoles han optado por postergar el sueño de adquirir la vivienda propia y vivir de alquiler.

En la nota de hoy queremos comentarles a todas aquellas personas que alquilan, cuáles serían los gastos con los que debería correr el inquilino y cuáles no.

A la hora de buscar una vivienda para alquilar, puede recurrir a un agente o intermediario inmobiliario, el cual le cobrará una comisión por indicarle los pisos o inmuebles disponibles en la zona de su interés y de acuerdo a sus preferencias y necesidades.

Una vez que haya encontrado la propiedad, procederá a la firma del contrato el cual suele tener una duración de un año. En ese momento es normal que el arrendatario le solicite algún tipo de fianza o aval, monto que suele ser el equivalente al precio de uno o dos meses de alquiler.

Como protección al inquilino, el casero no puede exigirle más que la variación del IPC General para subirle anualmente el alquiler durante los primeros cinco años.

En la mayoría de los casos, los contratos de alquiler fijan que en el precio del mismo no se encuentran incluidos ninguno de los servicios individuales de la unidad, como pueden ser la luz, el agua, el teléfono o la electricidad, los cuales, por ende deberán ser abonados por el inquilino. Sin embargo, dado que las condiciones de los alquileres pueden ser fijadas por las partes, puede pactarse que éstos gastos formen parte del precio del alquiler y por lo tanto sean abonados por el propietario. Pero repetimos, esto no es lo habitual.

Por otra parte, y como caso general, salvo que en el contrato expresamente se ponga a cargo del inquilino, los gastos correspondientes a los espacios comunes corresponden al propietario. En concreto, cuando hablamos de esta clase de gastos nos referimos a la piscina, el garaje, o los ascensos.

En cuanto a las roturas y las obras, corresponde diferenciar entre aquellas que sean consecuencia del mantenimiento y conservación de la propiedad corresponden al propietario, ya que hacen a la habitabilidad del inmueble.

Por otro lado, el inquilino deberá hacerse cargo de las obras o reparaciones que resulten una consecuencia directa del uso y desgaste de la propiedad, como puede ser la rotura de una tecla de luz, la renovación de la pintura u otros similares.

Asimismo el gasto correspondiente al seguro de hogar debe ser solventado por el propietario, puesto que ante cualquier siniestro será el beneficiario de la póliza.

El Euribor es el principal índice de referencia oficial que regula el precio del dinero en el mercado interbancario europeo.

 
Euribor es un acrónimo de “Europe Interbank Offered Rate”, o sea, tipo europeo de oferta interbancaria. Es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa; esto significa que es el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le presta dinero.

 
Se calcula haciendo una media de los tipos de interés de las entidades financieras más importantes de Europa para depósitos interbancarios. Su cálculo se realiza por la media simple de los tipos de interés diarios de las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios, determinado por las 64 entidades financieras con mayor volumen de negocio.

Se utiliza como referente en las tasas de las hipotecas en los países que pertenecen a la Unión monetaria europea.

El Euribor se compone en parte del tipo oficial del dinero y de una prima de riesgo que aplican los bancos para prestarse el dinero entre ellos. Si los bancos tienen poca liquidez o existe desconfianza entre ellos, la prima de riesgo aumenta y el diferencial para prestarse dinero entre ellos aumenta. Lo opuesto ocurre en períodos en que los informes publicados por las entidades bancarias referentes a los resultados obtenidos por las operaciones desarrollados son positivos e infundan confianza en el sector.

El otro componente es el precio oficial del dinero. Esto lo marca el BCE para contener la inflación o reactivar la economía.

Realmente el Euribor no es un solo tipo, sino un conjunto de ellos. Las entidades financieras usan diferentes tipos de interés según el plazo al que se prestan dinero. Por tanto se puede hablar de euribor a una semana, a un mes o a un año. El euribor a un año es el que se usa normalmente como referencia para las hipotecas.

Es un índice muy importante del mercado financiero, ya que el euribor a un año es, entre otras cosas, el tipo oficial de referencia más utilizado para préstamos en España.

Al contratar una hipoteca es fundamental estar bien informado de las condiciones del producto que uno va a contratar.

En general, las entidades nos brindarán toda la información que solicitemos respecto de las condiciones del préstamo que ponen a nuestra disposición. A pesar de ello, es necesario que conozcamos los puntos sobre los que debemos estar atentos, de forma que después no tengamos sorpresas indeseables.

Sin duda, el principal criterio de búsqueda que analizaremos a la hora de determinar con qué entidad contrataremos nuestra hipoteca, será el tipo de interés.

En otras entregas ya le hemos comentado este tema y hoy solo lo mencionaremos ligeramente. No cabe duda que no será lo mismo una hipoteca a tipo fijo que una hipoteca a tipo variable. Las condiciones, ventajas y desventajas de cada una ya han sido expuestas anteriormente y no nos explayaremos más en este tema para no pecar de redundantes. Para aquellas personas que estén interesadas en este punto le sugerimos que lean el artículo titulado; Comprar mi primera vivienda, segunda entrega: La hipoteca.

Continuando con los puntos fundamentales para revisar y poder efectuar una comparación transparente y adecuada de la oferta hipotecaria, usted no debe dejar de solicitar a la entidad bancaria que le informe respecto de las comisiones que le cobrará por el préstamo que le otorgue.

En este sentido abunda una multiplicidad de comisiones que la entidad pretenderá cobrarle y que muchas veces usted deberá pagar en efectivo, al momento de contratar o cancelar la hipoteca.

Como para mencionar algunas, usted deberá prestar especial atención a la comisión por estudio, comisión de apertura, comisión por cancelación anticipada, gastos de subrogación, etc.

Otro acápite lo conforman los productos asociados. Muchas entidades para otorgar el préstamo hipotecario pone múltiples condiciones de vinculación a sus clientes. De este modo muchas veces lo obligan a uno a domiciliar la nómina en la entidad, a domiciliar recibos, a contratar tarjetas de crédito, abrir una cuenta corriente o contratar toda una gama de seguros personales y para el hogar.

Muchas veces, son tantos los productos derivados que la entidad obliga a contratar que terminan restando atractivo a la propuesta de la hipoteca en sí misma. No olvidemos que en la generalidad de los casos todos estos productos serán en forma independiente objeto de comisiones u otros posibles gastos, de modo de aumentar en forma indirecta la cuota hipotecaria que deberá satisfacer.

Es por ello que además de los puntos obvios para analizar una hipoteca, como el plazo, el tipo de interés, el plazo de revisión del tipo de interés (en el caso de hipotecas a tipo variable), etc, hay otros puntos que pueden cambiar el atractivo del préstamo que le ofrecen.

En la entrega de ayer, le comentábamos las opciones de financiación disponibles para la adquisición de la vivienda.

Hoy vamos a tocar otras cuestiones relativas a la contratación de una hipoteca que deberá tener en cuenta antes de contratar.

Una vez que hemos decidido cuál será el tipo de interés que preferimos en función de nuestras posibilidades y nuestra respuesta al riesgo, le sugerimos que se informe de las ofertas de préstamos hipotecarios existentes en el mercado. Los Bancos y Cajas presentan una muy amplia oferta de préstamos hipotecarios que abarca un gran número de variables.

Para el 90% de la población, la contratación de la hipoteca es la operación financiera más importante que realizará en toda su vida. Por ello, le recomendamos tomarse su tiempo, analizar las ofertas, sopesar las consecuencias. Cuando analice varias ofertas no olvide que cuenta con una importante herramienta de simulación, aquí mismo en Hipolisto. Esto le permitirá contemplar el cuadro de amortización completo del préstamo.

En la entrega anterior cuando tratábamos el tema de los préstamos hipotecarios a tipo variable, hicimos referencia al diferencial. Le decíamos que el banco aplicará a su hipoteca un interés compuesto por un valor del índice de referencia (el Euribor) más un margen o diferencial.

Justamente el tema de la magnitud del diferencial que aplican no es menor. El diferencial que las entidades aplican al euribor es el que va a mantenerse invariable a lo largo del periodo. Le daremos un ejemplo muy simple que lo ayudará a comprender el impacto del diferencial sobre el valor de la cuota.

Si un cliente tiene contratado un préstamo hipotecario al euribor más un punto y el euribor está en el 1,25% (valores actuales aproximados), el nuevo tipo de interés del crédito será de 2,25%. Como vemos en este ejemplo, el interés a abonar prácticamente se duplica como consecuencia del diferencial.

Se trata pues de una variable a contrastar entre las ofertas disponibles en el mercado y a negociar con las entidades financieras que nos den condiciones más ventajosas.

El diferencial suele oscilar según las circunstancias del cliente, tanto personales como económicas. Así, es posible la negociación de este diferencial ya que cuanto más bajo sea, menor será el tipo de interés a pagar. Aspectos como el tipo de contrato, el sueldo, el importe del préstamo suele influir en el riesgo del cliente y por tanto en el diferencial.

Recordemos que si bien el diferencial es una parte importante del valor final del préstamo hay otras cuestiones a considerar para obtener una buena TAE.

La comisión por amortización (parcial o total) es una cuestión que en muchos casos no se le concede importancia. Sin embargo, si luego de pasados los primeros años, por las circunstancias que fueran usted está en condiciones de cancelar o disminuir en forma anticipada el préstamo, esta variable será de suma importancia. Por todo ello, le recomendamos que valore con claridad con su entidad financiera el coste que le supondrá una amortización anticipada ya sea parcial o total.

Comisión de apertura: Dado que en algunas entidades esta comisión es muy baja o nula trate de reducirla al máximo. En todo caso, está integrada en el TAE, por lo que partiendo de esta variable puede comparar las diferentes ofertas de forma más precisa.

Esperamos que esta guía le sea útil. En próximas entregas estaremos tratando otros aspectos y gastos asociados a la adquisición de la vivienda, muchos de los cuales no pueden o no suelen ser financiados con el préstamo contratado.

Hoy en día comprar la primera vivienda puede tornarse una operación difícil de enfrentar y concretar.

Es por ello, que en esta segunda entrega de esta guía, le proponemos abordar el tema de la financiación de su vivienda…. La Hipoteca.

Una de las primeras cuestiones que debemos sopesar a la hora de plantearnos la solicitud de una hipoteca, pasa por elegir qué modalidad de tipo de interés nos aplicará la entidad financiera.

Como comentáramos anteriormente, las posibilidades son dos: un Préstamo hipotecario a tipo de interés fijo o un Préstamo hipotecario a tipo de interés variable.

En el primero de los casos el tipo de interés que nos aplican a lo largo de toda la vida del préstamo, se mantiene fijo, por lo que la cuota de nuestra hipoteca no variará en el tiempo.

Esta opción tiene algunas ventajas y algunas desventajas.

Sin duda la cuestión que encabeza la lista de ventajas es la de la estabilidad de la cuota. El hecho de que la cuota que debemos atender periódicamente sea la misma nos permite una mejor planificación económica, ya que en todo momento conocemos cuánto vamos a pagar. Otra ventaja es que en un contexto en que los tipos de interés de mercado se ajustan al alza, esto no nos afectará a nosotros.

Las desventaja principal es que justamente, por el carácter invariable del tipo de interés, no nos beneficiaremos de las bajadas de los tipos, por lo que estaremos pagando un precio superior al del mercado.

Por otra parte, las comisiones de cancelación de este tipo de préstamos suelen ser superiores a los de tipo variable.

La última cuestión a considerar es que este tipo de préstamos suele tener un plazo inferior a los de tipo variable. En promedio el plazo que las entidades otorgan para las hipotecas de tipo fijo es de 15 años. Esto se produce porque las entidades financieras, al no poder ajustar el tipo de interés, no asumen riesgos de pérdidas futuras por subidas abruptas del precio del dinero y por ello limitan el plazo de amortización del préstamo. Esto exige que el contratante de este tipo de préstamos cuente con una capacidad de pago bastante holgada, ya que las cuotas serán elevadas en consecuencia del corto plazo de devolución.

En el caso de un préstamo hipotecario a tipo de interés variable, la tasa que nos aplican varía en el tiempo conforme a la variación de los tipos de interés en el mercado.

Normalmente la revisión o modificación periódica del tipo de interés a aplicar se producirá cada 6 o 12 meses, dependiendo del préstamo hipotecario contratado.

El tipo de interés de referencia más común es el Euribor, si bien legalmente existen otros tipos de interés a los cuales podemos referenciar un préstamo hipotecario (TRH en le caso de las Cajas de Ahorro).

A este tipo de interés de referencia las entidades bancarias le sumarán un margen o diferencial. Sobre este concepto y sus implicancias volveremos más adelante.

La ventaja principal de las hipotecas a tipo variable es su adaptabilidad. Adaptaremos en todo momento el tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca a la evolución del precio del dinero en el mercado.

Otra de las ventajas a considerar es que las comisiones de este tipo de operaciones son sensiblemente inferiores a las que nos cobran por operaciones a tipo fijo.

Asimismo en este tipo de préstamos se disminuye la carga financiera para el contratante dado que las entidades financiaras ofrecen plazos de amortización superiores, 25 años, 30 años, llegando algunas entidades hasta los 35 ó 40 años en función de la edad de los solicitantes. Esto lógicamente impacta en una disminución del importe de la cuota ya que la amortización de capital se reparte en un período mayor.

Este tipo de préstamos tiene una gran desventaja que hace que muchas personas se cuestionen su conveniencia. Esta desventaja viene dada por el hecho de que estaremos sujetos a las oscilaciones derivadas del mercado y, por tanto, la cuota periódica que hemos de pagar variará cada vez que cambie el tipo de interés. Si por coyunturas económicas los tipos se disparan, la cuota también lo hará.

Para quienes pretendan aventurarse e invertir en el mercado inmobiliario, la segunda hipoteca resulta más difícil de conseguir, más costosa y de menor importe.

Si lo que queremos financiar es una segunda residencia, ahora que los precios del mercado inmobiliario comienzan a “acomodarse” y recuperar cierto equilibrio, los bancos comienzan a endurecer sus condiciones.

En general, nos vamos a encontrar con que las condiciones de financiación para los particulares ya no son tan generosas como hace un año.

Pese a que los tipos de interés en muchos casos, se mantienen bajos, los bancos y cajas vienen subiendo últimamente el diferencial que aplican a sus hipotecas, pidiendo un mayor número de garantías al cliente así como exigiéndole la contratación de otros productos.

Este diferencial, suele situarse entre los más elevados del mercado. Por otra parte, estas hipotecas no se benefician del 15% de desgravación fiscal que sólo opera con la vivienda habitual.

Además en el caso de tratarse de segundas hipotecas, el plazo e importe otorgados para financiar son menores. La mayoría de las ofertas del mercado limita la cuantía de años del pago al entorno de los 25. Respecto del monto otorgado en el caso de las de segunda residencia se fija el tope en un 70% del valor del inmueble a adquirir.

En el mercado existe algunos productos específicos para este tipo de propuesta. A continuación le comentamos alguno de ellos así como el porcentaje de la tasación del bien que financia:

• Barclays Segunda Vivienda: 70%
• Oficinadirecta.com Hipoteca Segunda vivienda: 60%
• tubancaja Hipoteca Ligera: 70%
• Caixa Galicia Hipoteca On: 70%
• BBVA Hipoteca Fácil 2ª vivienda: 80%
• Bancaja Hipoteca 2ª vivienda: 80%