Saber leer la letra pequeña y detectar clausulas abusivas. Estas, que a prima facie, constituyen simples premisas, son las que han “ahogado” la vida de muchos españoles. La necesidad de financiación, el apuro por comprar, y el encandilamiento que provocan los anuncios, han llevado a que muchos de nosotros firmemos apurados y sin ver las posibles trampas que se esconden en los contratos hipotecarios.

Esta guia pretende echar luz sobre los puntos oscuros que podemos encontrar al firmar una hipoteca, ya sea con un Banco, una Caja, o cualquier otra institución financiera.

Encandilarse con el anuncio: El hecho de entusiasmarnos al punto de no analizar en profundidad al encontrar un anuncio llamativo, es el primer error que debemos evitar cometer. Muchas veces las entidades promocionan unas condiciones muy favorables, pero que solo lo son a primera vista, y no pasan un análisis más exhaustivo. No debemos dejarnos llevar por la prisa o las emociones a la hora de firmar ningún documento, y mucho menos uno que nos comprometa para toda la vida, como lo es la hipoteca.

Porcentaje de financiación: Es común que en aquellos casos en que la entidad promocione unos tipos de interés bajos y un capital de hasta el 100% del precio del inmueble, es que estas condiciones sean excluyentes. Es decir, que el tipo de interés ofrecido en grandes letras resulte aplicable sólo si se solicita un capital de hasta el 80% del valor de tasación. Cuando se supera dicho tope, es normal que el tipo de interés se incremente, como consecuencia del aumento del riesgo para la entidad crediticia.

Suelo hipotecario: Otro punto en el que hay que prestar especial atención, es que el préstamo no esté sujeto a un tipo de interés mínimo. Es un aspecto vital, ya que en un contexto de tipos de interés a la baja, como el tuvo lugar en 2009 y 2010, esta cláusula nos impediría beneficiarnos con tales reducciones.

Productos vinculados: Un diferencial bajo, no significa una hipoteca barata. Muchas entidades anuncian diferenciales mínimos del 0,35% o similares. Sin embargo, para acceder a ellos es necesario contratar todo un batallón de productos con la entidad. Estas exigencias van desde tener una cuenta en la entidad, hasta efectuar aportaciones a planes de pensión o fondos de inversión por montos que en promedio suelen ser de 1.000 euros anuales. Todo esto pasando por la necesidad de contratar seguros de vida, de hogar, de protección de pagos, tarjetas de débito, crédito, etc.
El conjunto de los productos exigidos en muchos casos es tan amplio que tornan una aparente “buena oferta” en un clavo. Esto es así, porque cada cosa que la entidad nos exige que contratemos tiene un costo asociado, el cual en definitiva incrementa el precio del producto final.

Las comisiones: Las comisiones suelen formar parte de la denominada TAE, que en definitiva es el costo que vamos a terminar pagando por el préstamo. Es por ello que vigilar las comisiones que nos aplican es muy importante, más con la variedad que existe. Que no nos cobren comisión de apertura, no significa que el préstamo sea bueno. Además de la mencionada existen la comisión de estudio, comisión por desistimiento, comisión por cancelación anticipada, comisión por amortización parcial, y comisión por subrogación entre otras menos importantes.

El aval: Aún encontramos en el mercado hipotecas 100%, es decir aquellas que nos financian el total del valor de tasación. Sin embargo, lo que no se suele anunciar, es que en estos casos los bancos solicitan un aval o una doble garantia, so pena de cambiar radicalmente las condiciones ofrecidas. Como normalmente no se cuenta con esta segunda garantía veremos como se endurecen y, obviamente, encarecen las condiciones del préstamo solicitado.

Imágen: Stock photo

Las ofertas han proliferado en el mercado desde que estallara la burbuja inmobiliaria. Si usted fue atento y se mantuvo firme seguramente haya conseguido comprar o cambiar su vivienda a un muy buen precio.

Es que en este contexto, quienes contaban con el dinero o bien podían conseguirlo mediante un préstamo, han podido aprovechar muy buenas ofertas, con un precio a la baja y encima con importantes descuentos.

Sin embargo, existe un riesgo latente frente a todas estas “maravillosas” oportunidades, y es el ‘riesgo fiscal’.

La Consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid, podría detectar que el precio por el que compró y declaró al fisco como base para el cálculo de impuestos como los de transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados, sucesiones y donaciones, son inferiores a los que Ejecutivo regional cree que vale esa misma vivienda.

En ese caso el heraldo público procederá al envío de una notificación y el inicio de una investigación.

No olvidemos que el impuesto sobre las transmisiones patrimoniales grava el valor del bien y no su precio (el que figura en la escritura). Esto puede generar un perjuicio para el fisco en el caso de una verdadera oferta inmobiliaria.

Las valoraciones de su vivienda efectuadas por el fisco se basan en la ubicación, la superficie, la antigüedad y los precios a los que se cierran operaciones de viviendas similares en la zona de referencia.

Si usted escrituró sensiblemente por debajo de los valores estimados, la hacienda madrileña investigará a qué se debe la discrepancia. Que lo investiguen no quiere decir que lo sancionen. En la mayoría de los casos, se termina dando la razón al comprador. Sin embargo, el proceso puede ser bastante molesto.

Cabrá al contribuyente la obligación de demostrar que el precio pagado se justifica en uno de estas dos circunstancias admitidas por la ley: el estado de conservación o la llamada inadecuación funcional. El estado de conservación deberá demostrarse mediante la presentación de las facturas de gastos de refacción o reforma.

La otra causal, de inadecuación funcional, implica que el piso adquirido tenía una distribución obsoleta, está ubicada en una zona de botellón o próxima al aeropuerto. En esos casos las diferencias que no superen el 20% podrían darse por justificadas.

Lo principal en estos casos es estar prevenidos, para evitar sorpresas desagradables. Si le interesa saber cuál es la valoración que hacienda hace de su propiedad, puede informarse personalmente o bien por Internet en www.madrid.org.

Ya en otras ocasiones hablamos del concepto y las ventajas de la subrogación hipotecaria, esta posibilidad que nos abre la competencia entre las entidades bancarias, y que podemos aprovechar cada vez que no estemos conformes con las condiciones de nuestra hipoteca actual.

La subrogación de la hipoteca consiste en una alternativa muy útil cuando estamos atados a una hipoteca con tipo de interés suelo, o bien cuando las condiciones de la misma significan una erogación adicional a la que se nos presenta en otras ofertas del mercado.

Sin embargo, salvo que podamos pasar nuestra hipoteca a una de aquellas entidades que se hacen cargo hasta de los gastos de subrogación (todo vale para ganar un cliente), debemos considerar el efecto de los mismos al evaluar la conveniencia del cambio.

En primer lugar deberemos considerar el efecto de la Comisión de subrogación. Esta comisión se encontrará incluida en el contrato firmado con nuestro banco actual. La misma, es en la práctica una penalización por llevar nuestra hipoteca a otro banco.

Esta comisión suele suponer un coste del 0,50% del capital pendiente, si la subrogación se efectúa durante los 5 primeros años de la hipoteca. A partir del sexto año, la misma se reduce al 0,25%.

Si bien, hay entidades que no la cobran, corresponderá revisar nuestro contracto actual para evaluar si se acordó un 0% o bien la entidad se ha reservado el derecho a su aplicación.

Cambiar de banco nuestra hipoteca, supone el otorgamiento de la escritura pública del nuevo préstamo, por lo tanto deberá contemplarse los Gastos de notaría. Los mismos oscilan entre un 0,1% y el 0,5%.

Asimismo, el nuevo préstamo deberá ser inscripto en el Registro de la Propiedad, trámite que genera gastos que suponen entre el 1% y el 1,5% del total de la hipoteca.

No debemos olvidar los gastos de gestoría, consistentes en los honorarios cobrados por el profesional independiente, por la tramitación de la escritura. Estos honorarios no se encuentran regulados por ley, sin embargo, la media los suele ubicar entre los 150 y los 300 euros.

Por último, para poder concretar los trámites anteriores, deberá obtenerse el valor real del inmueble en el mercado, cuestión que implica la necesidad de una tasación. Este documento debe estar certificado por una sociedad de tasación homologada.

Los gastos de tasación se han abaratado bastante en el último tiempo, por la baja de operaciones, sin embargo aún representan un gasto de entre 100 y 300 euros.

En este tiempo de restricciones y ventas difíciles, los propietarios deben desarrollar estrategias de venta, que en la medida de lo posible, allanen el camino y permitan concretar la venta de su propiedad.

Estas estrategias incluyen una serie de claves bastante sencillas de seguir, y que si se tienen en consideración se puede evitar estar trabado en meses de negociaciones infructuosas.

En primer lugar, en un contexto de precios decrecientes, es fundamental que el propietario recurra a un especialista para tasar el precio de la vivienda.  De esta forma, fijará un valor que se acerque lo más posible a los precios que se manejan en el mercado, haciendo que la propuesta sea adecuada y tentadora para el comprador. Normalmente, los inmuebles cuyos precios se encuentran adecuados a las ofertas vigentes en el mercado, encuentran comprador en un plazo de dos o tres meses.

Luego de haber fijado el precio y que el propietario tenga bien en claro cuál será su base mínima hasta la que está dispuesto a llegar en caso de ser necesario negociar, deberá efectuar una lista de aquellos puntos que considera constituyen fortalezas de su vivienda. De esta forma, al reunirse con el comprador, podrá hacer hincapié en ellos y destacarlos por sobre los pequeños defectos.

No se trata de embaucar o engañar al comprador, sino simplemente de potenciar las cualidades positivas de nuestra propiedad.

El estado de la vivienda será determinante para poder concretar la operación, ya que nadie va a comprar algo que nunca vio.

El primer punto que debemos evaluar seriamente es si realmente resulta necesario invertir en pintar la casa.  Si bien, una buena pintada le quita varios años de encima a nuestra propiedad, muchas veces la situación actual del mercado nos lleva a que cueste recuperar el dinero invertido.  En varias ocasiones, con una buena limpieza de las paredes y marcos de puerta es suficiente, otras veces, no, y aunque resulte costoso ganamos en tiempo y malos ratos si invertimos y pintamos la vivienda.

Otras claves muchos más económicas y fáciles de aplicar, son las siguientes.  Si aún vivimos en la casa que vamos a mostrar, debemos tener muy presente de retirar todos los retratos familiares y aquella decoración que haga a nuestro gusto particular.

Se debe tratar de dejar los espacios lo más despejados y libres de “gustos personales” posibles, de forma que el comprador, encuentre en el ambiente que ve lo que él está buscando, un espacio moldeable a sus propios gustos.

Además la limpieza y el orden resultan fundamentales.  Es importantísimo que no haya objetos obstaculizando el paso, ni fuera de su lugar.  La cocina y el baño deben estar impecables, sin olor a comida, con toallas limpias, preferentemente perfumados.  La primera impresión es única.

Asimismo, en caso de mostrar la propiedad durante el día, debe aprovechar al máximo toda la ventaja que pueda brindarle la luz natural.  Descorra las cortinas y deje que el sol haga su trabajo.

Por último no olvide de cuidar pequeños detalles como que grifos, interruptores, radiadores, funcionen correctamente, reemplazar las bombillas fundidas o reparar puertas que no cierran.

Tal como comentáramos en la entrega anterior, el proceso de tasación es complejo, pero hay algunos factores clave que determinarán el valor final asignado al bien.

Uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta es la ubicación del inmueble. Cuanto mayor sea el número de servicios disponibles en el área donde se sitúa la vivienda, mayor será el valor asignado a ésta. Deberán tenerse en cuenta los espacios verdes circundantes, la red de transportes a la que pueda accederse, los servicios escolares del área, la ubicación de los centros médicos más cercanos o algo tan simple como la facilidad de acceso a centros de compra o supermercados.

Tanto la superficie total del inmueble, como la distribución de los ambientes influyen en el precio de la vivienda. Una adecuada distribución entre las superficies asignadas a las habitaciones, la cocina, los baños, las zonas de paso y las posibles terrazas, siempre suma puntos. Al considerar la superficie, deben tenerse en cuenta los espacios como el trastero y el garaje. También contarán como superficie cubierta las terrazas que cuenten con un cerramiento.

La calidad de la construcción es otro factor clave que influye en la tasación. Ganando una importancia aún mayor que la antigüedad de la construcción, los detalles de construcción, las terminaciones o los materiales utilizados serán tenido en cuenta por el tasador.

En este sentido todo influye, las instalaciones, si tiene portero automático, teléfono, gas, calefacción, aire acondicionado, agua caliente, las carpinterías, la calidad de la pintura utilizada, absolutamente todo.

La situación del piso dentro del inmueble, es decir su ubicación interna también es un factor valorado. No es lo mismo un primer piso, que un ático. Toman influencia, la orientación del piso, las horas de sol que recibe, la luminosidad de los ambientes, la cantidad de ascensores con que cuente el edificio, las entradas y salidas, etc.

Por último, también será valorado por el tasador, que la propiedad puesta a la venta, corresponda a un inmueble en alquiler o bien que sea el mismo propietario quien lo pone a la venta. Sin duda, las condiciones de mantenimiento y cuidados, tanto de las instalaciones como del inmueble en general, serán mucho mayores en el segundo caso.

Nuevamente el mes de marzo nos trajo buenas noticias a los hipotecados, el Euribor cerró nuevamente en mínimos mensuales históricos.

 El mes de marzo se verificó un descenso de  10 centésimas frente al dato registrado en febrero, al cerrar el mes en el 1,215%.

 Sin embargo, la moderación que ha experimentado el euríbor, es lo que ha llevado  a los expertos a formar la opinión de que este importante indicador que regula “el precio” de la mayoría de las hipotecas españolas a tipo variable, ha tocado suelo y que se mantendrá en el nivel logrado en marzo para posteriormente repuntar en el segundo semestre.

 Es claro, que la oportunidad es ahora, ya que el Euribor no se mantendrá indefinidamente en los niveles mínimos actuales.  Aunque no se espera que los tipos varíen significativamente este año ni en 2011, inclusive, la vida de la hipoteca es muy larga, y a medio plazo sí se esperan repuntes.

 De acuerdo a lo señalado por los expertos, a la hora de contratar una hipoteca es recomendable, endeudarse al menor plazo posible, intentando no superar los 20 o 25 años, al tiempo que es fundamental que simule las cuotas del préstamo teniendo en mente un Euribor a 3 o 4%, lo cual resulta mucho más realista y adecuado al futuro próximo.

 Acá, desde Hipolisto, ponemos a su disposición nuestro simulador, que lo ayudará a la hora de calcular la cuota de su futura hipoteca, ya que le permite experimentar con distintos escenarios y comparar las distintas propuestas de mercado, mediante el contraste de los resultados.

Es evidente que tras la crisis inmobiliaria que ha llevado a la paralización del sector de la construcción, hay que encontrar la manera de que las inversiones rindan sus frutos, buscando nuevas oportunidades.

Según algunos expertos, dicha oportunidad la podremos encontrar en la inversión en suelo. Esto es así dado que existe en España una gran escasez de suelo finalista. Es decir, de terrenos en los que se pueda construir directamente, sin más trámites que aquellos derivados de la obtención del permiso municipal de obras.

Este momento, con la falta de inversión en construcciones de edificios por encontrarse la mayor parte de las promotoras en graves problemas financieros, sumado al endurecimiento del crédito y la dificultad posterior de dar salida a los inmuebles residenciales, configura una buena oportunidad para conseguir por bajos precios terrenos urbanizables.

En resumen, el negocio en este 2010 se puede hallar en la inversión para el desarrollo y gestión del suelo.

El desarrollo de un área urbana, puede llevar un promedio de 3 años, en tanto se obtienen los permisos, licencias y la infraestructura básica para habilitar el área.

Este es el tiempo también que los expertos han fijado como “horizonte de recuperación”, es decir, como el lapso en el que el sector comenzará a mostrar signos de recuperación.

Así, la inversión que se pueda efectuar ahora, comenzará a estar “madura” para el momento en que la mejoría de la actividad económica en general permita retomar cierta promoción inmobiliaria.

Los primeros años en los que nos corresponde amortizar nuestro préstamo hipotecario son los más difíciles.

Esta dificultad no sólo radica en el pago de debe efectuarse por el préstamo tomado, sino en que normalmente tenemos gastos adicionales que cumplimentar conjuntamente, como la escritura, los muebles, alguna reforma, etc.

Además de las dificultades de origen personal, los bancos, nos tienen en la mira y nos vigilan muy de cerca el primer tiempo.

Normalmente recién después de pasados cinco años desde la constitución del préstamo y si no se ha registrado hasta entonces ningún impago, el cliente en cuestión es elevado por la entidad bancaria a la categoría de solvente. Obviamente, este beneficio solo es provisional.

Es por ello, que a la hora de contratar una nueva hipoteca debemos evaluar, a la luz de nuestras condiciones personales, la conveniencia de un préstamo de tipo mixto.

Es decir, una hipoteca donde los primeros años devengarán un tipo de interés fijo, y recién después la amortización será a tipo variable. Esta situación puede significar un alivio para el tomador, más que nada por la seguridad de conocer exactamente el monto que nos corresponderá pagar mensualmente y poder efectuar una planificación financiera adecuada.

Conocer el diferencial que se suma al tipo de interés en las hipotecas es fundamental, ya que determinará la parte fija que deberá abonarse independientemente de la evolución de los tipos en el futuro.

Sin embargo, el endurecimiento de las condiciones bancarias, y el entorno de tipos de interés a niveles de mínimos históricos ha llevado a que las entidades, bajen el diferencial a costa de incrementar las condiciones de vinculación necesarias para la concesión de la hipoteca.

De este modo, las personas deberán mirar más allá del “precio” de la financiación impuesto por la entidad, y comenzar a evaluar las condiciones globales del producto que pueden transformar una opción, a primera vista, tentadora, en una trampa.

De este modo, las entidades han utilizado un diferencial bajísimo como “gancho”, ya que obligan a los clientes a contratar una gama amplísima de productos asociados para concederle la financiación para la adquisición de su vivienda.

De acuerdo a lo que pudimos observar en el mercado son cada vez más las entidades que para otorgarle la hipoteca le exigen que contrate en la entidad, no sólo una cuenta, sino también numerosas tarjetas de débito, de crédito, seguros de vida, seguros para el hogar, seguros de pago, domiciliar la nómina y otros productos.

Estas exigencias no sólo elevan el coste de su hipoteca, sino que lo obligan prácticamente a manejar todas sus finanzas, con una única entidad.

Y esto no queda ahí, algunas entidades, inclusive, ponen como condicionantes de su hipoteca, la obligación de aportar una determinada cantidad anual a un plan de pensiones o fondo de inversión de la entidad.

Esto cambia totalmente el panorama, y nos lleva a mirar más allá a la hora de contratar una hipoteca, que nos permitirá alcanzar el sueño de la vivienda propia.

Ya hace un tiempo que se está hablando que la Hipoteca Inversa está sumando adeptos en España. Este producto resulta “relativamente nuevo” en nuestro país, dado que recién en 2007 pudo ser introducido en el mercado. Hasta no hace tanto la falta de reglamentación del asesor independiente dificultó su desarrollo en España.

Sin embargo, quienes somos neófitos en el tema, nos preguntamos ¿Qué es la Hipoteca inversa?

En esta oportunidad vamos a tratar de explicar en forma sencilla y concreta de qué se trata este producto, a quienes va dirigido y su utilidad.

En concreto, la hipoteca inversa se define como una operación financiera con la que se posibilita convertir en dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su vivienda, sin perder la titularidad.

Es decir, que la hipoteca inversa es la operación contraria a lo que habitualmente entendemos por hipoteca. Si una hipoteca es una compra a plazo de la vivienda, la hipoteca inversa debe entenderse como ir recibiendo a plazos el dinero que se obtendría por la venta de la vivienda.

Este producto fue especialmente diseñado para personas mayores de 65 años o bien afectados de dependencia severa o gran dependencia, de forma que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único hasta alcanzar un porcentaje del valor de tasación de su inmueble.

Para traducir todo esto en términos sencillos, podemos decir que la hipoteca inversa es un crédito con garantía inmobiliaria.

De este modo, la persona mayor podrá mantener mediante este ingreso adicional, el nivel de vida al que estaba acostumbrado, al tiempo que podrá continuar viviendo en el inmueble, sin que la entidad pueda reclamar el importe adeudado por las disposiciones periódicas, hasta tanto no se produzca el fallecimiento del último beneficiario.

En ese caso, la entidad bancaria o aseguradora que concedió la hipoteca inversa podrá exigir a los herederos la satisfacción de la deuda o bien proceder a la ejecución de la garantía mediante la venta del inmueble y en caso de corresponder, la entrega a los herederos del excedente.