En este tiempo de restricciones y ventas difíciles, los propietarios deben desarrollar estrategias de venta, que en la medida de lo posible, allanen el camino y permitan concretar la venta de su propiedad.

Estas estrategias incluyen una serie de claves bastante sencillas de seguir, y que si se tienen en consideración se puede evitar estar trabado en meses de negociaciones infructuosas.

En primer lugar, en un contexto de precios decrecientes, es fundamental que el propietario recurra a un especialista para tasar el precio de la vivienda.  De esta forma, fijará un valor que se acerque lo más posible a los precios que se manejan en el mercado, haciendo que la propuesta sea adecuada y tentadora para el comprador. Normalmente, los inmuebles cuyos precios se encuentran adecuados a las ofertas vigentes en el mercado, encuentran comprador en un plazo de dos o tres meses.

Luego de haber fijado el precio y que el propietario tenga bien en claro cuál será su base mínima hasta la que está dispuesto a llegar en caso de ser necesario negociar, deberá efectuar una lista de aquellos puntos que considera constituyen fortalezas de su vivienda. De esta forma, al reunirse con el comprador, podrá hacer hincapié en ellos y destacarlos por sobre los pequeños defectos.

No se trata de embaucar o engañar al comprador, sino simplemente de potenciar las cualidades positivas de nuestra propiedad.

El estado de la vivienda será determinante para poder concretar la operación, ya que nadie va a comprar algo que nunca vio.

El primer punto que debemos evaluar seriamente es si realmente resulta necesario invertir en pintar la casa.  Si bien, una buena pintada le quita varios años de encima a nuestra propiedad, muchas veces la situación actual del mercado nos lleva a que cueste recuperar el dinero invertido.  En varias ocasiones, con una buena limpieza de las paredes y marcos de puerta es suficiente, otras veces, no, y aunque resulte costoso ganamos en tiempo y malos ratos si invertimos y pintamos la vivienda.

Otras claves muchos más económicas y fáciles de aplicar, son las siguientes.  Si aún vivimos en la casa que vamos a mostrar, debemos tener muy presente de retirar todos los retratos familiares y aquella decoración que haga a nuestro gusto particular.

Se debe tratar de dejar los espacios lo más despejados y libres de “gustos personales” posibles, de forma que el comprador, encuentre en el ambiente que ve lo que él está buscando, un espacio moldeable a sus propios gustos.

Además la limpieza y el orden resultan fundamentales.  Es importantísimo que no haya objetos obstaculizando el paso, ni fuera de su lugar.  La cocina y el baño deben estar impecables, sin olor a comida, con toallas limpias, preferentemente perfumados.  La primera impresión es única.

Asimismo, en caso de mostrar la propiedad durante el día, debe aprovechar al máximo toda la ventaja que pueda brindarle la luz natural.  Descorra las cortinas y deje que el sol haga su trabajo.

Por último no olvide de cuidar pequeños detalles como que grifos, interruptores, radiadores, funcionen correctamente, reemplazar las bombillas fundidas o reparar puertas que no cierran.

Tal como comentáramos en la entrega anterior, el proceso de tasación es complejo, pero hay algunos factores clave que determinarán el valor final asignado al bien.

Uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta es la ubicación del inmueble. Cuanto mayor sea el número de servicios disponibles en el área donde se sitúa la vivienda, mayor será el valor asignado a ésta. Deberán tenerse en cuenta los espacios verdes circundantes, la red de transportes a la que pueda accederse, los servicios escolares del área, la ubicación de los centros médicos más cercanos o algo tan simple como la facilidad de acceso a centros de compra o supermercados.

Tanto la superficie total del inmueble, como la distribución de los ambientes influyen en el precio de la vivienda. Una adecuada distribución entre las superficies asignadas a las habitaciones, la cocina, los baños, las zonas de paso y las posibles terrazas, siempre suma puntos. Al considerar la superficie, deben tenerse en cuenta los espacios como el trastero y el garaje. También contarán como superficie cubierta las terrazas que cuenten con un cerramiento.

La calidad de la construcción es otro factor clave que influye en la tasación. Ganando una importancia aún mayor que la antigüedad de la construcción, los detalles de construcción, las terminaciones o los materiales utilizados serán tenido en cuenta por el tasador.

En este sentido todo influye, las instalaciones, si tiene portero automático, teléfono, gas, calefacción, aire acondicionado, agua caliente, las carpinterías, la calidad de la pintura utilizada, absolutamente todo.

La situación del piso dentro del inmueble, es decir su ubicación interna también es un factor valorado. No es lo mismo un primer piso, que un ático. Toman influencia, la orientación del piso, las horas de sol que recibe, la luminosidad de los ambientes, la cantidad de ascensores con que cuente el edificio, las entradas y salidas, etc.

Por último, también será valorado por el tasador, que la propiedad puesta a la venta, corresponda a un inmueble en alquiler o bien que sea el mismo propietario quien lo pone a la venta. Sin duda, las condiciones de mantenimiento y cuidados, tanto de las instalaciones como del inmueble en general, serán mucho mayores en el segundo caso.

Nuevamente el mes de marzo nos trajo buenas noticias a los hipotecados, el Euribor cerró nuevamente en mínimos mensuales históricos.

 El mes de marzo se verificó un descenso de  10 centésimas frente al dato registrado en febrero, al cerrar el mes en el 1,215%.

 Sin embargo, la moderación que ha experimentado el euríbor, es lo que ha llevado  a los expertos a formar la opinión de que este importante indicador que regula “el precio” de la mayoría de las hipotecas españolas a tipo variable, ha tocado suelo y que se mantendrá en el nivel logrado en marzo para posteriormente repuntar en el segundo semestre.

 Es claro, que la oportunidad es ahora, ya que el Euribor no se mantendrá indefinidamente en los niveles mínimos actuales.  Aunque no se espera que los tipos varíen significativamente este año ni en 2011, inclusive, la vida de la hipoteca es muy larga, y a medio plazo sí se esperan repuntes.

 De acuerdo a lo señalado por los expertos, a la hora de contratar una hipoteca es recomendable, endeudarse al menor plazo posible, intentando no superar los 20 o 25 años, al tiempo que es fundamental que simule las cuotas del préstamo teniendo en mente un Euribor a 3 o 4%, lo cual resulta mucho más realista y adecuado al futuro próximo.

 Acá, desde Hipolisto, ponemos a su disposición nuestro simulador, que lo ayudará a la hora de calcular la cuota de su futura hipoteca, ya que le permite experimentar con distintos escenarios y comparar las distintas propuestas de mercado, mediante el contraste de los resultados.

Es evidente que tras la crisis inmobiliaria que ha llevado a la paralización del sector de la construcción, hay que encontrar la manera de que las inversiones rindan sus frutos, buscando nuevas oportunidades.

Según algunos expertos, dicha oportunidad la podremos encontrar en la inversión en suelo. Esto es así dado que existe en España una gran escasez de suelo finalista. Es decir, de terrenos en los que se pueda construir directamente, sin más trámites que aquellos derivados de la obtención del permiso municipal de obras.

Este momento, con la falta de inversión en construcciones de edificios por encontrarse la mayor parte de las promotoras en graves problemas financieros, sumado al endurecimiento del crédito y la dificultad posterior de dar salida a los inmuebles residenciales, configura una buena oportunidad para conseguir por bajos precios terrenos urbanizables.

En resumen, el negocio en este 2010 se puede hallar en la inversión para el desarrollo y gestión del suelo.

El desarrollo de un área urbana, puede llevar un promedio de 3 años, en tanto se obtienen los permisos, licencias y la infraestructura básica para habilitar el área.

Este es el tiempo también que los expertos han fijado como “horizonte de recuperación”, es decir, como el lapso en el que el sector comenzará a mostrar signos de recuperación.

Así, la inversión que se pueda efectuar ahora, comenzará a estar “madura” para el momento en que la mejoría de la actividad económica en general permita retomar cierta promoción inmobiliaria.

Los primeros años en los que nos corresponde amortizar nuestro préstamo hipotecario son los más difíciles.

Esta dificultad no sólo radica en el pago de debe efectuarse por el préstamo tomado, sino en que normalmente tenemos gastos adicionales que cumplimentar conjuntamente, como la escritura, los muebles, alguna reforma, etc.

Además de las dificultades de origen personal, los bancos, nos tienen en la mira y nos vigilan muy de cerca el primer tiempo.

Normalmente recién después de pasados cinco años desde la constitución del préstamo y si no se ha registrado hasta entonces ningún impago, el cliente en cuestión es elevado por la entidad bancaria a la categoría de solvente. Obviamente, este beneficio solo es provisional.

Es por ello, que a la hora de contratar una nueva hipoteca debemos evaluar, a la luz de nuestras condiciones personales, la conveniencia de un préstamo de tipo mixto.

Es decir, una hipoteca donde los primeros años devengarán un tipo de interés fijo, y recién después la amortización será a tipo variable. Esta situación puede significar un alivio para el tomador, más que nada por la seguridad de conocer exactamente el monto que nos corresponderá pagar mensualmente y poder efectuar una planificación financiera adecuada.

Las rebajas a las que en los últimos meses nos tiene acostumbrados el Euribor, parecen tener fecha de caducidad, en opinión de los expertos.

De acuerdo a las estimaciones efectuadas por el Citi aunque febrero aún pueda cerrar con nuevas rebajas, su abaratamiento amenaza con terminar más pronto que tarde.

De este modo las estimaciones de los expertos del Citi sitúan el Euribor entre el 1,5 y el 1,75% a fines de 2010.

Estas estimaciones están muy por debajo de las previsiones efectuadas por UBS que apuntan a un rebote hasta el 2,3%, un nivel similar con el que terminó enero de 2009.

Por otra parte, desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) consideran muy probable que durante 2010 los tipos de interés continúen en valores mínimos, pero prevén que para el conjunto del año la media de la referencia interbancaria se sitúe próxima al 1,905%.

Añaden además que el Euribor a 12 meses, dentro de doce meses, cotiza al 2% en el mercado de FRAs (forward rate agreements), 3,5 y 3,6% al término de 2011que es una especie de mercado de futuros del euribor. Este indicador oscila actualmente en torno al 1,25% y el mercado descuenta esa subida de 75 puntos básicos, hasta el 2%.

Las previsiones van más allá, e incluso han pronosticado que el Euribor alcance valores de entre el .

Hoy en día a la luz de las reformas impositivas y las ayudas gubernamentales, quienes no pueden acceder a una vivienda nueva, comienzan a ver cada vez más atractiva la opción de reformar y restaurar su actual propiedad.

No sólo el ICO ya ha lanzado su oferta de créditos para particulares que deseen iniciar un proyecto de rehabilitación de sus hogares, sino que también se puede contar con las facilidades de financiación que recoge el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.

En este último caso, las facilidades previstas cubrirán el 25% del presupuesto de obra que incluya actuaciones protegidas de mejora de la eficiencia energética y la accesibilidad.

Impositivamente, también se ha dado un empujón a las reformas en las viviendas. Desde la entrada en vigencia de la reforma impositiva, se han visto reducidas las deducciones admitidas en caso de compra de vivienda nueva, pero no así en caso de reformas de inmuebles de segunda mano.

En este sentido se admite una deducción por obras en la vivienda que podrá alcanzar el 10% del coste de la reforma, con un máximo de 3.000 euros al año.

En total, se podrán deducir un gasto por vivienda de 10.000 euros. Esta medida se aplicará para las obras que se realicen hasta finales de 2012.

Conocer el diferencial que se suma al tipo de interés en las hipotecas es fundamental, ya que determinará la parte fija que deberá abonarse independientemente de la evolución de los tipos en el futuro.

Sin embargo, el endurecimiento de las condiciones bancarias, y el entorno de tipos de interés a niveles de mínimos históricos ha llevado a que las entidades, bajen el diferencial a costa de incrementar las condiciones de vinculación necesarias para la concesión de la hipoteca.

De este modo, las personas deberán mirar más allá del “precio” de la financiación impuesto por la entidad, y comenzar a evaluar las condiciones globales del producto que pueden transformar una opción, a primera vista, tentadora, en una trampa.

De este modo, las entidades han utilizado un diferencial bajísimo como “gancho”, ya que obligan a los clientes a contratar una gama amplísima de productos asociados para concederle la financiación para la adquisición de su vivienda.

De acuerdo a lo que pudimos observar en el mercado son cada vez más las entidades que para otorgarle la hipoteca le exigen que contrate en la entidad, no sólo una cuenta, sino también numerosas tarjetas de débito, de crédito, seguros de vida, seguros para el hogar, seguros de pago, domiciliar la nómina y otros productos.

Estas exigencias no sólo elevan el coste de su hipoteca, sino que lo obligan prácticamente a manejar todas sus finanzas, con una única entidad.

Y esto no queda ahí, algunas entidades, inclusive, ponen como condicionantes de su hipoteca, la obligación de aportar una determinada cantidad anual a un plan de pensiones o fondo de inversión de la entidad.

Esto cambia totalmente el panorama, y nos lleva a mirar más allá a la hora de contratar una hipoteca, que nos permitirá alcanzar el sueño de la vivienda propia.

Ya hace un tiempo que se está hablando que la Hipoteca Inversa está sumando adeptos en España. Este producto resulta “relativamente nuevo” en nuestro país, dado que recién en 2007 pudo ser introducido en el mercado. Hasta no hace tanto la falta de reglamentación del asesor independiente dificultó su desarrollo en España.

Sin embargo, quienes somos neófitos en el tema, nos preguntamos ¿Qué es la Hipoteca inversa?

En esta oportunidad vamos a tratar de explicar en forma sencilla y concreta de qué se trata este producto, a quienes va dirigido y su utilidad.

En concreto, la hipoteca inversa se define como una operación financiera con la que se posibilita convertir en dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su vivienda, sin perder la titularidad.

Es decir, que la hipoteca inversa es la operación contraria a lo que habitualmente entendemos por hipoteca. Si una hipoteca es una compra a plazo de la vivienda, la hipoteca inversa debe entenderse como ir recibiendo a plazos el dinero que se obtendría por la venta de la vivienda.

Este producto fue especialmente diseñado para personas mayores de 65 años o bien afectados de dependencia severa o gran dependencia, de forma que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único hasta alcanzar un porcentaje del valor de tasación de su inmueble.

Para traducir todo esto en términos sencillos, podemos decir que la hipoteca inversa es un crédito con garantía inmobiliaria.

De este modo, la persona mayor podrá mantener mediante este ingreso adicional, el nivel de vida al que estaba acostumbrado, al tiempo que podrá continuar viviendo en el inmueble, sin que la entidad pueda reclamar el importe adeudado por las disposiciones periódicas, hasta tanto no se produzca el fallecimiento del último beneficiario.

En ese caso, la entidad bancaria o aseguradora que concedió la hipoteca inversa podrá exigir a los herederos la satisfacción de la deuda o bien proceder a la ejecución de la garantía mediante la venta del inmueble y en caso de corresponder, la entrega a los herederos del excedente.

En los tiempos que corren, es cada vez más difícil llegar a la vivienda propia. Constantemente vemos como nuestro salario disminuye en términos de poder adquisitivo, tenemos más y más temor de perder nuestro empleo y las condiciones para obtener un crédito, son altamente exigentes. Es por ello que muchos españoles han optado por postergar el sueño de adquirir la vivienda propia y vivir de alquiler.

En la nota de hoy queremos comentarles a todas aquellas personas que alquilan, cuáles serían los gastos con los que debería correr el inquilino y cuáles no.

A la hora de buscar una vivienda para alquilar, puede recurrir a un agente o intermediario inmobiliario, el cual le cobrará una comisión por indicarle los pisos o inmuebles disponibles en la zona de su interés y de acuerdo a sus preferencias y necesidades.

Una vez que haya encontrado la propiedad, procederá a la firma del contrato el cual suele tener una duración de un año. En ese momento es normal que el arrendatario le solicite algún tipo de fianza o aval, monto que suele ser el equivalente al precio de uno o dos meses de alquiler.

Como protección al inquilino, el casero no puede exigirle más que la variación del IPC General para subirle anualmente el alquiler durante los primeros cinco años.

En la mayoría de los casos, los contratos de alquiler fijan que en el precio del mismo no se encuentran incluidos ninguno de los servicios individuales de la unidad, como pueden ser la luz, el agua, el teléfono o la electricidad, los cuales, por ende deberán ser abonados por el inquilino. Sin embargo, dado que las condiciones de los alquileres pueden ser fijadas por las partes, puede pactarse que éstos gastos formen parte del precio del alquiler y por lo tanto sean abonados por el propietario. Pero repetimos, esto no es lo habitual.

Por otra parte, y como caso general, salvo que en el contrato expresamente se ponga a cargo del inquilino, los gastos correspondientes a los espacios comunes corresponden al propietario. En concreto, cuando hablamos de esta clase de gastos nos referimos a la piscina, el garaje, o los ascensos.

En cuanto a las roturas y las obras, corresponde diferenciar entre aquellas que sean consecuencia del mantenimiento y conservación de la propiedad corresponden al propietario, ya que hacen a la habitabilidad del inmueble.

Por otro lado, el inquilino deberá hacerse cargo de las obras o reparaciones que resulten una consecuencia directa del uso y desgaste de la propiedad, como puede ser la rotura de una tecla de luz, la renovación de la pintura u otros similares.

Asimismo el gasto correspondiente al seguro de hogar debe ser solventado por el propietario, puesto que ante cualquier siniestro será el beneficiario de la póliza.