Euribor Febrero 2011

El indicador más utilizado en España para calcular la cuota mensual de las hipotecas a tipo variable, ha terminado el primer mes del año con un nuevo incremento, ya que cerró a 1,714%.

Comparativamente, si vemos el cierre actual contra igual mes de 2010, las hipotecas se encarecerán unos 35 euros mensuales o 400 al año, ya que la tasa es casi cinco décimas superior. Este ejemplo se efectuó en base a un préstamo hipotecario de 150.000 euros a un plazo de 25 años.

Sin dudas, desde el mes de agosto, momento en que se rompió la racha de 22 meses de descensos consectutivos en el Euribor, este indicador ha mostrado un ligero pero sostenido repunte, que ya acumula 11 meses consecutivos de subas.

Su evolución en los meses venideros dependerá en gran medida de las decisiones en materia de política monetaria que adopte el BCE. Hoy somos concientes que  la inflación, se verá influida por la suba en los precios del petróleo, y aleja el número real de las predicciónes de BCE.

De esta forma la máxima entidad monetaria europea, podría introducir en los próximos meses cambios en su política sacando a los tipos de interés de los mínimos en los que se encuentra desde junio de 2008, como un arma más para combatir la inflación.

El Euribor, ha arrancado 2011 con constantes subidas, ya que a lo largo del mes de enero ha repuntado más de una décima, pasando del 1,504% del día primeto al 1,644% alcanzado en la jornada de hoy. Durante el mes de febrero también se ha disparado este indicador, superando ampliamente el 1,70%.

Un dato que no debe ser tomado a la ligera….

Esta ha sido la evolución del euribor desde 2010:

• Euribor Enero 2010: 1,232%
• Euribor Febrero 2010: 1,225%
• Euribor Marzo 2010: 1,215%
• Euribor Abril 2010: 1,225%
• Euribor Mayo 2010: 1,249%
• Euribor Junio 2010: 1,2813%
• Euribor Julio 2010: 1,373%
• Euribior Agosto 2010: 1,421%
• Euribor Septiembre 2010: 1,42%
• Euribor Octubre 2010: 1,495%
• Euribor Noviembre 2010: 1,541%
• Euribor Diciembre 2010: 1,526%
• Euribor Enero 2011: 1,550%
• Euribor Febero 2011: 1,714%

Clausulas Hipotecas

Saber leer la letra pequeña y detectar clausulas abusivas. Estas, que a prima facie, constituyen simples premisas, son las que han “ahogado” la vida de muchos españoles. La necesidad de financiación, el apuro por comprar, y el encandilamiento que provocan los anuncios, han llevado a que muchos de nosotros firmemos apurados y sin ver las posibles trampas que se esconden en los contratos hipotecarios.

Esta guia pretende echar luz sobre los puntos oscuros que podemos encontrar al firmar una hipoteca, ya sea con un Banco, una Caja, o cualquier otra institución financiera.

Encandilarse con el anuncio: El hecho de entusiasmarnos al punto de no analizar en profundidad al encontrar un anuncio llamativo, es el primer error que debemos evitar cometer. Muchas veces las entidades promocionan unas condiciones muy favorables, pero que solo lo son a primera vista, y no pasan un análisis más exhaustivo. No debemos dejarnos llevar por la prisa o las emociones a la hora de firmar ningún documento, y mucho menos uno que nos comprometa para toda la vida, como lo es la hipoteca.

Porcentaje de financiación: Es común que en aquellos casos en que la entidad promocione unos tipos de interés bajos y un capital de hasta el 100% del precio del inmueble, es que estas condiciones sean excluyentes. Es decir, que el tipo de interés ofrecido en grandes letras resulte aplicable sólo si se solicita un capital de hasta el 80% del valor de tasación. Cuando se supera dicho tope, es normal que el tipo de interés se incremente, como consecuencia del aumento del riesgo para la entidad crediticia.

Suelo hipotecario: Otro punto en el que hay que prestar especial atención, es que el préstamo no esté sujeto a un tipo de interés mínimo. Es un aspecto vital, ya que en un contexto de tipos de interés a la baja, como el tuvo lugar en 2009 y 2010, esta cláusula nos impediría beneficiarnos con tales reducciones.

Productos vinculados: Un diferencial bajo, no significa una hipoteca barata. Muchas entidades anuncian diferenciales mínimos del 0,35% o similares. Sin embargo, para acceder a ellos es necesario contratar todo un batallón de productos con la entidad. Estas exigencias van desde tener una cuenta en la entidad, hasta efectuar aportaciones a planes de pensión o fondos de inversión por montos que en promedio suelen ser de 1.000 euros anuales. Todo esto pasando por la necesidad de contratar seguros de vida, de hogar, de protección de pagos, tarjetas de débito, crédito, etc.
El conjunto de los productos exigidos en muchos casos es tan amplio que tornan una aparente “buena oferta” en un clavo. Esto es así, porque cada cosa que la entidad nos exige que contratemos tiene un costo asociado, el cual en definitiva incrementa el precio del producto final.

Las comisiones: Las comisiones suelen formar parte de la denominada TAE, que en definitiva es el costo que vamos a terminar pagando por el préstamo. Es por ello que vigilar las comisiones que nos aplican es muy importante, más con la variedad que existe. Que no nos cobren comisión de apertura, no significa que el préstamo sea bueno. Además de la mencionada existen la comisión de estudio, comisión por desistimiento, comisión por cancelación anticipada, comisión por amortización parcial, y comisión por subrogación entre otras menos importantes.

El aval: Aún encontramos en el mercado hipotecas 100%, es decir aquellas que nos financian el total del valor de tasación. Sin embargo, lo que no se suele anunciar, es que en estos casos los bancos solicitan un aval o una doble garantia, so pena de cambiar radicalmente las condiciones ofrecidas. Como normalmente no se cuenta con esta segunda garantía veremos como se endurecen y, obviamente, encarecen las condiciones del préstamo solicitado.

Imágen: Stock photo

Inmobiliaria Caixa Geral: Descuentos adicionales

Recientemente la Inmobiliaria del Grupo Caixa Geral, ha anunciado la aplicación de descuentos adicionales de hasta el 20%.

Los descuentos adicionales serán aplicados sobre el precio de venta final de los inmuebles en propiedad de la caja. Podrá encontrar el el portal web de la entidad una amplia variedad de inmuebles distribuidos en toda la geografía española.

Esta nueva campaña procede de la revisión de los precios de venta de su oferta inmobiliaria, efectuada por la entidad a la que pertenece el Banco Caixa Geral.

Estos descuentos se aplican tanto en promociones nuevas, como viviendas de segunda mano y locales comerciales.

Según promociona la entidad, considerando el efecto conjunto del ajuste de precios de la vivienda y los descuentos ofrecidos, esta constituye una buena oportunidad para encontrar su futura vivienda.

Esta campaña se acompaña de un producto que le permitirá financiar hasta el 100% del valor de tasación del inmueble seleccionado; la Hipoteca Inmobiliaria Banco Caixa Geral.

Esta hipoteca le ofrece un tipo de interés del Euribor + 1,50 con la posibilidad de devolverlo en un plazo máximo de 40 años.

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El efecto impositivo en los precios

Para muchos españoles el panorama impositivo vinculado a la adquisición de la vivienda es diferente a partir de este año. Es que para quienes perciban rentas superiores a 24.000 euros anuales, se terminó la deducción fiscal por compra de vivienda… y con ello se perdió un importante incentivo para las ventas.

Si en algún momento durante el boom inmobiliario, la deducción por compra de vivienda en el IRPF actuó como acicate de los precios de los pisos, en este momento, implica una mayor depresión en los precios de los inmuebles.

Como todo en esta vida, lo que constituye un “ajuste necesario” y una ventaja para muchos, significa la ruina para otros.

El comienzo de año vino acompañado de un descenso del 5% en términos interanuales en los precios de los pisos y de esta forma, los valores inmobiliarios acumulan un ajuste cercano al 20% de promedio, desde máximos.

Esta situación se espera que reanime la lánguida demanda, al encontrarse inmuebles por valores más bajos. Sin embargo, en un contexto de Euribor al alza, tensiones en el mercado interbancario que empujan a la suba de los diferenciales aplicados por Cajas y Bancos en los préstamos hipotecarios, lo deprimido de la economía y una tasa de paro que parece no poder contenerse, no muestran un panorama alentador.

Puede que, más que reactivar la demanda, simplemente provoque que ésta apenas logre mantenerse. Sin embargo, para quienes busquen vender su propiedad o no puedan afrontar el pago de su hipoteca el panorama es muy complicado.

Desde nuestra opinión, el efecto positivo que podría significar una baja del precio sobre el número de operaciones no va a contrarrestar los efectos nocivos de esta misma situación, en términos de economía global. Para esta afirmación nos basamos en los datos de ventas de 2010, que deducción impositiva mediante, sumado a los tipos de interés en valores mínimos, y una amplia campaña de la mayor parte de las entidades con importantes descuentos con tal de deshacerse del stock de ladrillo en sus carteras, apenas ha logrado un incremento del 6,8% en las ventas. De más está decir que después de dos años con bajas en torno del 25%… una recuperación del 7% es paupérrimo…

Deber más de lo que vale mi casa

Últimamente la cantidad de españoles que se encuentran ante el gran problema de que deben al banco más de lo que valen sus viviendas en el mercado actual se ha incrementado sensiblemente.

Es que estamos ante las consecuencias del estallido de la burbuja inmobiliaria. Quienes compraron hacia el final del boom y se han hipotecado para hacerlo, hoy se encuentran ante la realidad de que los precios de su inmueble han sufrido bajas que en algunos casos superan el 20%.

Para empeorar la situación, en el momento del boom, muchas entidades aplicaban clausulas de suelo a sus préstamos hipotecarios, y uno no lo notaba, ya que estaba más preocupado por las subas de los tipos de interés que por las posibles bajas.

Así, fueron muchos quienes se han perjudicado por este “descuido”, y no han podido beneficiarse con la disminución de los tipos de interés y consecuentemente del Euribor, que tuvo lugar en los años que siguieron al estallido de la burbuja inmobiliaria y hasta agosto de 2010.

Actualmente el tema del suelo en las hipotecas continúa generando controversia. Aunque ya hay precedentes judiciales en pos de la eliminación de tales cláusulas por abusivas, la realidad es que en gran parte de los casos continúan aplicándose.

Según datos publicados al cierre del mes de enero de 2011, el número de familias que debían al banco más del precio actual de su propiedad alcanzaba los 320.000.

A esta injusta situación, se suma el problema del incremento del paro. En 2010, el paro ha superado el 20%, por lo tanto, mientras se pueda continuar enfrentando el pago de la hipoteca, el desequilibrio es meramente nominal. Sin embargo, aquellas personas que por las circunstancias que fueran no pueden seguir pagando la cuota de la hipoteca, el problema es abismal, ya que si proceden a la venta del activo (casa), obtendrán un valor muy inferior a lo que aún deben y por tanto continuarán debiendo al banco parte del préstamo.

Este es un problema que se ha encontrado en la picota en estos días, y así como se lograron importantes avances jurisprudenciales, que avalan la entrega del bien para saldar la hipoteca, también se han pronunciado autoridades y jueces en contra de la validez de estas sentencias.

El verdadero problema es que aún encontramos entre 730.000 y un millón de casas, en el mercado sin vender ni alquilar. Con esos niveles de stock (exceso de oferta), sumado a la dificultad de acceder al crédito que se encuentran quienes ingresan en el mercado, y la desfavorable situación económica, se espera que los precios de los pisos continúen a la baja un buen tiempo más, sin que esto impacte en un mayor número de ventas.
De hecho, para este 2011, muchos especialistas coinciden en que los precios de la vivienda podrían registrar descensos que se situarán entre el 10% y el 15%.

Esto provocará que el número de familias que deben al Banco más de lo que valen sus hogares, no disminuya, sino que continúe incrementándose.

Quienes tengan la suerte de no quedar en paro, y puedan seguir pagando su préstamo, la única alternativa es reducir el consumo a lo mínimo indispensable, de forma de no caer en nuevos compromisos financieros que ahoguen el bolsillo. Para quienes no puedan… sólo quedará esperar una mejora legislativa de fondo…

Venta Pisos CAM con descuento

Caja Mediterráneo se encuentra desarrollando una increíble promoción para dar salida a los pisos y viviendas en su stock.

Cada día que resta de febrero y hasta el 15 de marzo de 2011, Caja Mediterráneo a través de su portal inmobiliario Mediterránean, publicará veintiocho inmuebles sujetos a una considerable bajada de precios.

Independientemente de la fecha de su publicación, el inmueble deberá permanecer publicado un período mínimo de ocho días, durante el cual, en el caso de que se recibieran dos o más ofertas sobre él, la entidad procederá, según el protocolo establecido, a adjudicar el inmueble a través de subasta en plica o sobre cerrado. Para el supuesto de que se recibiera una sola oferta sobre el inmueble deberá esperar el transcurso de los ocho días para poder ejercitar la opción de compra.

Tenga en cuenta, que en esta campaña podrá encontrar muy buenas ofertas en inmuebles situados en todo el territorio nacional.

Según informa Mediterranean los descuentos que se incluirán en esta promoción, alcanzarán el 60%, acompañado de una adecuada oferta de financiación.

Recordemos que la Hipoteca Mediterranean le ofrece la posibilidad de contar con el 100% del valor de la vivienda que desea adquirir y la posibilidad de amortizarlo en un plazo máximo de 40 años.

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Hipoteca Tranquilidad Barclays

Barclays ha lanzado al mercado un nuevo producto, destinado a la financiación para la compra de la vivienda propia.

La Hipoteca Tranquilidad, ha sido pensada para un contexto económico de Euribor al alza. El indicador más utilizado como referencia para las hipotecas a tipo variable en España, ya ha marcado  subas mensuales consecutivas, que confirman su tendencia alcista para este 2011.

Es por ello, que la Hipoteca Tranquilidad devengará un tipo de interés fijo del 2,99% los tres primeros años, de modo que los clientes que deseen adquirir una vivienda puedan estar tranquilos ante las posibles subidas de los tipos de interés.

A partir del cuarto año, se aplicará un tipo de interés variable equivalente al Euríbor + 0,69%. La propuesta de Barclays le permitirá acceder a un capital que cubrirá hasta el 80% del valor de la vivienda.

En cuanto a los plazos para la devolución de este préstamo hipotecario, el mismo podrá extenderse hasta los 35 años.
En cuanto a las comisiones aplicables, la entidad cobrará las siguientes:

• Comisión de apertura: 0%.

• Compensación por desistimiento en caso de amortización parcial: 0%.

• Compensación por desistimiento en caso de amortización total: 0,50% los 5 primeros años de vida del préstamo y 0,25% los restantes.

• Compensación por riesgo de tipo de interés: 0,50%.

Respecto de la necesidad de contratación de otros productos para acceder a esta hipoteca, será necesaria la contratación de un:

• Seguro Integral, que incluye un Seguro de Vida y un Seguro de Protección de Pagos y

• Seguro del Hogar.

En caso de que no los contrate, el tipo de interés será Euribor+ 1,50.

Como todas las hipotecas de Barclays, la Hipoteca Tranquilidad se comercializa sin suelo, por lo que el cliente podrá beneficiarse también de las bajadas que pudieran producirse en los tipos de interés.

Debemos tener en cuenta, que si bien el marketing del producto, habla de protegerlo ante la subida del Euribor, en realidad la que se está protegiendo es la entidad.

Actualmente el Euribor, a pesar de sus permanentes subidas no ha superado el 1,70%. En consecuencia, sumando al Euribor actual el diferencial previsto a partir del cuarto año, obtenemos un interés del 2,39%. Como vemos esto se sitúa por debajo del tipo de interés fijo que deberá abonar los primeros tres años.

Sin duda, esta hipoteca estará dirigida a quienes prevean una fuerte suba del indicador a medio plazo, y que por tanto quieran cerrar el valor de la cuota en los primeros años.

Hipoteca Cambio de Banco Bonificada Barclays

Barclays maneja una propuesta para subrogación hipotecaria, que reduce el diferencial aplicado al tipo de interés variable, en función de los productos que el cliente tenga contratados con la entidad.

El tipo de interés mínimo de esta propuesta es de Euribor + 0,75, propuesta a la que sólo podrá acceder si contrata conjuntamente con el préstamo hipotecario, el Seguro de Vida con CNP Barclays Vida y Pensiones.

En cada revisión, se verificará el cumplimiento de las siguientes vinculaciones para que se mantenga la propuesta de Euribor+0,75:

• Tener domiciliada Nómina o Pensión
• Tener contratado un Seguro de Hogar en Barclays
• Tener contratado un Seguro de Vida con CNP Barclays Vida y Pensiones, Compañía de Seguros, S.A.
• Utilización mínima anual en compras de 2.000 € con Tarjeta de Crédito Barclays.
• Realizar una aportación anual a un Plan de Pensiones gestionado por CNP Barclays Vida y Pensiones, Compañía de Seguros, S. A. de al menos 600 € o una suscripción a Fondos de Inversión Barclays de al menos 600 € o tener contratado un Seguro de Protección de Pagos

Por cada una de las anteriores condiciones que no sean cumplidas, se incrementará el diferencial en 0,15 puntos hasta un máximo de Euribor + 1,15.

Pudiendo contar con un importe de hasta el 75% del valor de la vivienda, en caso de primera vivienda o del 65% para Segunda Vivienda, esta hipoteca se comercializa sin suelo. Esta situación implica que el cliente podrá beneficiarse directamente de todas las posibles bajadas del Euribor.

El plazo máximo para efectuar la amortización de la Hipoteca Cambio de Banco Bonificada Barclays, es de hasta 35 años.

Respecto de otros costes vinculados a la contratación de esta hipoteca la entidad se compromete a asumir los gastos de notaria, registro y gestoría que le supondría la subrogación, hasta un máximo de 3.000€.

Adicionalmente deberá considerar el efecto de las siguientes comisiones:

Comisión de apertura: 0%.
Compensación por desistimiento: 0% en caso de amortizaciones parciales y 0,50% los 5 primeros años de vida del préstamo y 0,25% los restantes, en caso de amortización total.

Realmente un producto con altísima vinculación. Es por ello que el coste promocional, no es aquel que terminará abonando como consecuencia de los costes de los productos vinculados. Hay mejores ofertas para subrogar.

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Previsiones Euribor 2011-2012

Después de encontrarse en mínimos históricos durante el segundo trimestre de 2010, el Euribor, ha retomado una senda alcista, mostrando mes tras mes nuevos incrementos.  El inicio de 2011, ha elevado rápidamente el indicador, de mano de nuevas tensiones en el mercado interbancario.

Recordemos que el Euribor es el producto de dos referencias fundamentales, el precio oficial del dinero y la situación económica y financiera.

Es por ello que si se repitieran nuevos “sustos” como los que tuvieron lugar con la crisis de Irlanda y Grecia, el indicador sufriría las consecuencias.  Sin embargo, los expertos consideran que los movimientos que se originan en situaciones como las mencionadas tienen carácter temporal y moderado.

En el año, la tendencia del Euribor es claramente alcista y justamente es consecuencia de las especulaciones que se viven en el mercado como consecuencia del endurecimiento del discurso antiinflacionista del presidente del BCE, Jean-Claude Trichet.  De esta forma, y aunque los expertos no esperan un cambio en el precio del dinero antes de 2012, el mercado sospecha que los aumentos del precio del dinero para finales de 2011.

Por el momento las  estimaciones de los expertos  sitúan el Euribor entre el 1,70 y el 2,00% durante este año.  Es claro que no se han quedado cortos dado que el Euribor ya ha roto la barrera de 1,70% en las posiciones diarias. La prevision Euribor 2012 es al alza

Aún se siguen vaticinando ligeros incrementos en el principal indicador al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España.  De esta forma no se espera que el Euribor vuelva a niveles del 5% como los alcanzados en 2008, en un plazo mínimo de al menos dos años más.

Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE), se adelantan a la situación y advierten a los consumidores que a la hora de contratar un nuevo préstamo tengan en cuenta que el Euribor continuará subiendo y el posible impacto de tales incrementos en sus economías domésticas.   En este sentido sería muy importante que accediendo a un simulador pueda probar los diferentes escenarios futuros en función del plazo, monto y el diferencial que su entidad le aplique, de forma de evitar sorpresas.

Desde la red, en caso de que esté interesado en contratar un préstamo hipotecario, tenga dudas acerca del comportamiento del Euribor, y no sepa finalmente cuanto pagará mensualmente de cuota le recomendamos  realizar un cálculo de su hipoteca, a través de este últil simulador.

Las deducciones de vivienda

De cara a la necesidad de ir preparando el Borrador de la Renta 2010 y su vencimiento a mediados de año,  el tema de los cambios impositivos por deducción en la compra de la vivienda que han entrado en vigencia en este 2011, se ha puesto en la mira de todos.

Es por ello que a continuación les presentaremos el nuevo panorama impositivo, respecto de  la otrora deducción “estrella” del IRPF, la desgravación por compra de vivienda habitual.

Con las reformas introducidas,  quienes tengan una base imponible anual inferior a 17.707 euros, continuarán tributando como hasta ahora. Es decir, que se podrá deducir el 15% de las cantidades abonadas con motivo de cualquier inversión destinada a la adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación de la vivienda habitual hasta un máximo de 9.040 euros, lo que supone una desgravación máxima de 1.356 euros anuales en el IRPF.

Debe quedarle en claro, que para el cálculo de las limitaciones deberá tener en cuenta su base imponible, y no el sueldo o ingreso bruto percibido.

Este límite de 9.040 euros, se establece por declaración y no por declarante, por lo que en los casos de declaraciones de la renta conjuntas, se mantienen los 9.040 euros.

Este tope se aplica igualmente en el caso de separados y divorciados, que pueden seguir desgravando por la que fuera su vivienda habitual durante su matrimonio siempre que continúen viviendo en ella sus hijos y el otro progenitor.

El panorama cambia en forma radical para quienes tengan una base imponible superior a 24.107 euros. Estas personas no podrán deducirse ni un céntimo en sus declaraciones, si adquieren su vivienda a partir del 01 de Enero de 2011.

Esto abre la puerta a un sinúmero de situaciones intermedias y se inicia una serie de preguntas que pretendemos contestar a continuación.

Del texto legal se desprende que quienes “hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad al primero de enero de 2011 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma” podrán continuar disfrutando de la deducción por compra de vivienda habitual como hasta ahora.

Por lo tanto, si ha comprado su casa en años anteriores o hasta el 31 de Diciembre de 2010, independientemente de su base imponible, podrá seguir gozando del beneficio fiscal, tal como hasta ahora.

Incluso, si ha iniciado la construcción de su propiedad antes del fin de 2010, también podrá seguir desgravando sin restricciones.  Lo mismo sucede si se ha destinado cantidades por rehabilitación o mejora de la vivienda habitual antes del 01/01/2011, pero con la condición de que la terminen antes de 1 de enero de 2015.

Esto nos deja aclarar el supuesto en el que el contribuyente perciba rentas superiores a 17.707 euros, pero inferiores a 24.107. En este caso se reducirá en forma progresiva el tope desgravable hasta llegar a 0.

Para saber cuál será el tope máximo de desgravación para su nivel de renta deberá utilizar la siguiente ecuación:

9.040 euros – (1,4125 x (base imponible – 17.707,20 euros))

Para quienes no anden bien con las matemáticas a continuación les dejamos una tabla con ejemplos básicos:

Esperamos que esta guia haya aclarado sus dudas, en un año que inicia con grandes cambios impositivos.