Archivos del mes June, 2010
Publicado por admin - 29/06/10 a las 01:06:22 pm
Contratar una hipoteca no es gratuito. Como en la contratación de cualquier producto financiero, y más si implica la cesión de capital por parte del banco, existen una serie de comisiones y gastos de apertura.
Las comisiones y gastos en las hipotecas suelen perseguir dos objetivos, pagar al banco simplemente por el estudio y coste de abrir la hipoteca y proteger al banco ante cualquier eventualidad que pueda ocurrir y que suponga una merma de las ganancias previstas. Este último es el caso por ejemplo de las comisiones por subrogación y cancelación anticipada, parcial o total, así como otras adicionales en caso de que el cliente quiera cambiar las condiciones del préstamo.
Sin embargo, a la hora de determinar cuanto cuesta contratar una hipoteca las comisiones hipotecarias que realmente importan son las del primer grupo, es decir, las destinadas a compensar al banco por el trabajo previo a la concesión del préstamo. Según el Banco de España, al inicio de la operación podemos encontrarnos con dos comisiones:
- Comisión de estudio
Es un porcentaje que el banco cobra por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar la solvencia del cliente y los términos de la operación solicitada. Sólo se puede cobrar en caso de que finalmente se otorgue el préstamo, aunque el banco sí puede cobrar los gastos que haya tenido que pagar por la intervención en el estudio de otras empresas, siempre que así lo haya pactado con el cliente previamente.
- Comisión de apertura
Es también un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se paga sólo una vez a la firma de la operación. Esta comisión remunera al banco por los trámites que debe realizar para la formalización y pues a dispoición del cliente de los fondos prestados. En las adquisiciones de viviendas con un precio inferior a los 150.253,03 euros, engloba también los gastos de estudio.
Por desgracia, estos no son los únicos costes asociados a la contratación de una hipoteca. El Banco de España explica que normalmente el cliente también suele correr con los gastos de tasación de la vivienda. Además, la tasación es un elemento crítico, ya que limitará en buena medida la cuantía del préstamo. El organismo regulador recuerda que la tasación debe llevarla a cabo una sociedad de tasación autorizada y que en virtud de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del mercado hipotecario las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en dicha Ley y no esté caducada.
Adicionalmente, las entidades también suelen existir unos gastos de gestoría para cubrir ciertos trámites necesarios para la contratación del préstamo hipotecario como la comprobación de la situación registral de la finca, la liquidación de impuestos o la inscripción de la escritura en el Registro. Además, esta gestoría suele ser también la encargada de inscribir la escritura de compra-venta de la vivienda.
Por último, hay que tener en cuenta los gastos derivados de los Seguros que la mayoría de entidades exigen. En realidad el único imprescindible es el Seguro de la Hogar, que sirve para cubrir los daños sobre el bien hipotecado en caso de incendio, como mínimo. En los últimos años también se ha ‘puesto de moda’ entre las entidades exigir otro tipo de seguros que no son obligatorios por sí mismos como el seguro de vida. Además, el cliente puede optar por contratar otros seguros como el de invalidez, el de protección de pagos o el de cobertura, por ejemplo. En cualquier caso, es necesario señalar que en ningún momento se está obligado por ley a contratar el seguro con la aseguradora elegida por el banco -aunque actualmente muchas entidades no conceden el préstamo si no es así-.
Publicado por admin - 24/06/10 a las 06:06:26 pm
Si hay un sector que levanta dudas pero que está en mente de todos los españoles, este es el sector inmobiliario. La caída del precio de la vivienda , unida a la desaparición de la deducción fiscal por adquisición de vivienda de forma generalizada están sosteniendo la compra-venta de viviendas e incluso ayudando a que se produzca un aumento en el número de hipotecas constituidas.
Sin embargo, este escenario relativamente positivo puede ser un espejismo si nos atenemos a lo que está ocurriendo al otro lado del Atlántico. Según los últimos datos de Estados Unidos, la compra-venta de viviendas nuevas cayó un 33% en mayo, lo que supone un desplome récord. Salvando las diferencias entre el sector inmobiliario estadounidense y el español, lo cierto es que lo ocurrido allí debería servir como un ‘aviso a navegantes’.
El siguiente gráfico, cortesía de CreditWriteDowns que nos llega vía GurusBlog muestra la brutal caída de mayo una vez se han comenzado a retirar los estímulos fiscales en el sector.
¿Podría pasar en España? Ahora mismo hay opiniones para todos los gustos, pero lo cierto es que no deberíamos descartarlo. La construcción de casas sigue prácticamente paralizada. Los últimos datos del Ministerio de Vivienda reflejan una caída del 21,7% en el número de vivienda libres iniciadas en el primer trimestre del año con respecto al mismo periodo de 2009 y un 13% respecto al trimeste anterior. Si tomamos como referencia los últimos doce meses las cifras son aún menos alentadoras: se inciaron un 57,7% viviendas menos que en los doce meses anteriores y se terminaron un 36% menos.
Es decir, la situación del mercado inmobiliario es de ‘parada’. La actividad es muy limitada y todo parece indicar que así seguirá siendo. Esta es también la opinión de Banca March, que durante la presentación de su estrategia de inversión para el resto del año hizo también balance del sector inmobiliario. En palabras de Ofelia Marín-Lozano, directora de Análisis de Banca March, durante el boom inmobiliario “el sector de la promoción de vivienda anticipó cinco años de actividad y ahora quedarían dos años y medio más de parálisis”.
Por su parte, desde Idealista creen que el precio de la vivienda usada aún no ha tocado fondo y que por lo menos deberíamos ver una correción adicional del 10%, que en determinadas regiones podría ser incluso superior al 15%.
Publicado por Merlina - 24/06/10 a las 04:06:36 pm
La subida del IVA que entrará en vigor en unos pocos días y que afecta al precio que los compradores pagarán por su vivienda nueva, aún no resulta suficiente impulso para las ventas.
Si bien en muchos casos, se han apresurado las decisiones de compra, para aprovechar las ventajas fiscales, la realidad es que el mercado aún se encuentra sumido en una importante crisis.
Tanto empresarios como particulares, tienen miedo de vender y comprar. Los empresarios están temerosos de no poder colocar sus propiedades obteniendo cierto beneficio y no incurriendo en pérdidas. Los particulares, no compran por temor a perder sus trabajos y no poder enfrentar el pago de las cuotas de la hipoteca.
A pesar de que este es un buen momento para comprar, los expertos ven que al sector inmobiliario, aún le quedan cuatro años para salir de la crisis.
Esta situación proviene de un hecho remarcado por todos: el exceso de oferta que se ha generado en los últimos años. Esta situación está llevando a Bancos y Cajas españoles a ofrecer precios y condiciones de financiación ventajosas. Tanto, que en algunos casos, la cuota de la hipoteca es menor que el precio de un alquiler.
Hay una realidad, el endurecimiento de las condiciones para acceder a estos créditos, aleja a muchos españoles de la posibilidad de acceder a la vivienda propia. Pero las entidades por su parte están haciendo lo posible para ubicar el stock inmobiliario que tienen en cartera. La necesidad de liquidez hace imposible que se queden con las viviendas que tienen en su cartera.
Publicado por Merlina - 24/06/10 a las 03:06:18 pm
Hoy ha sido lanzada una nueva página web, http://www.foroprovivienda.com/. La misma constituye la nueva apuesta de Foro Consultores. Mediante esta iniciativa, usted podrá acceder a unas 4.000 viviendas, en toda España, de propiedad de entidades financieras y promotoras inmobiliarias.
Los inmuebles ofrecidos son comercializados para la venta, o bien en alquiler con opción a compra.
Asimismo, desde Foro Consultores han informado que se incluyen importantes descuentos en los precios de los bienes.
Foroprovivienda, en resumen, es una plataforma on line para gestionar y vender vía web todo el producto de Foro Consultores Inmobiliarios, tanto de promotores como de bancos y cajas de ahorro.
Al visitar la página, podemos ver que el cliente dispone de un buscador donde encontrará viviendas, de acuerdo a sus preferencias, en todo el país, y con amplias descripciones.
La página web se actualiza on line, de este modo, en forma inmediata se incorporan nuevos productos, se observan los cambios de precios y se quitan las viviendas vendidas.
Publicado por Merlina - 11/06/10 a las 08:06:00 pm
Si bien, la suba de los tipos de interés en Europa, parece ser una cuestión que deberá quedar pospuesta hasta el próximo año, las tensiones del sector interbancario, han provocado que el Euribor marque su tercera jornada consecutiva de aumentos.
En la sesión de este día viernes, el regulador por excelencia del coste de las hipotecas españolas, el Euribor, se ha situado en la cota del 1,271%. Este valor es el mayor marcado desde que se inició 2010.
El comportamiento del Euribor, se mantendrá muy inestable en los próximos meses como consecuencia de la situación del mercado de la deuda. Sin embargo, si el indicador continúa con el comportamiento exhibido en estos días, sin duda registraría un nuevo incremento mensual. El pasado mes de mayo cerró marcando un 1,249%, y hoy por hoy los valores diarios oscilan por encima de esta media.
Publicado por Merlina - 11/06/10 a las 07:06:04 pm
Tal como comentáramos en la entrega anterior, el proceso de tasación es complejo, pero hay algunos factores clave que determinarán el valor final asignado al bien.
Uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta es la ubicación del inmueble. Cuanto mayor sea el número de servicios disponibles en el área donde se sitúa la vivienda, mayor será el valor asignado a ésta. Deberán tenerse en cuenta los espacios verdes circundantes, la red de transportes a la que pueda accederse, los servicios escolares del área, la ubicación de los centros médicos más cercanos o algo tan simple como la facilidad de acceso a centros de compra o supermercados.
Tanto la superficie total del inmueble, como la distribución de los ambientes influyen en el precio de la vivienda. Una adecuada distribución entre las superficies asignadas a las habitaciones, la cocina, los baños, las zonas de paso y las posibles terrazas, siempre suma puntos. Al considerar la superficie, deben tenerse en cuenta los espacios como el trastero y el garaje. También contarán como superficie cubierta las terrazas que cuenten con un cerramiento.
La calidad de la construcción es otro factor clave que influye en la tasación. Ganando una importancia aún mayor que la antigüedad de la construcción, los detalles de construcción, las terminaciones o los materiales utilizados serán tenido en cuenta por el tasador.
En este sentido todo influye, las instalaciones, si tiene portero automático, teléfono, gas, calefacción, aire acondicionado, agua caliente, las carpinterías, la calidad de la pintura utilizada, absolutamente todo.
La situación del piso dentro del inmueble, es decir su ubicación interna también es un factor valorado. No es lo mismo un primer piso, que un ático. Toman influencia, la orientación del piso, las horas de sol que recibe, la luminosidad de los ambientes, la cantidad de ascensores con que cuente el edificio, las entradas y salidas, etc.
Por último, también será valorado por el tasador, que la propiedad puesta a la venta, corresponda a un inmueble en alquiler o bien que sea el mismo propietario quien lo pone a la venta. Sin duda, las condiciones de mantenimiento y cuidados, tanto de las instalaciones como del inmueble en general, serán mucho mayores en el segundo caso.
Publicado por Merlina - 11/06/10 a las 07:06:06 pm
Reser, la sociedad de Subastas y Servicios Inmobiliarios perteneciente a Caja Madrid, ha iniciado una nueva subasta de inmuebles en la modalidad online.
Cómodamente desde su hogar podrá efectuar la puja por Internet, así como solicitar información sobre la subasta, los inmuebles, o coordinar la visita a los mismos.
Son en total 185 inmuebles ubicados en Madrid, Andalucía, Cataluña, Castilla La Mancha, Castilla y León, Murcia, Comunidad Valenciana, Baleares, Cantabria, Galicia y La Rioja.
El valor total del lote alcanza los 24 millones de euros. La tipología dominante en la subasta es la vivienda, urbana y de costa.
El periodo de comercialización de la subasta ya está abierto y tendrá lugar hasta fines de junio.
A modo de ejemplo, en la Comunidad de Madrid, encontraremos más de 109 viviendas, 38 de las cuales se encuentran en Madrid capital y tienen un precio que se inicia en 104.000 euros.
Además, para facilitar la salida del stock, Caja Madrid, ofrece estos inmuebles con una hipoteca en condiciones preferenciales.
Publicado por Merlina - 10/06/10 a las 03:06:33 pm
Uno de los principales factores con el que tanto bancos como cajas, juegan a la hora de conceder un préstamo hipotecario es el valor de tasación del inmueble en cuestión.
En primer lugar, ahondaremos un poco en el concepto e implicancias del valor de tasación, para luego brindarles algunos consejos útiles que le darán una pauta para lograr una mejor tasación.
Para empezar a entender este tema, primero debemos definir el concepto de tasación. Éste constituye un documento que presenta una estimación del valor mercantil justo de una propiedad.
Los bancos y cajas se basan en este documento, para evaluar el monto de la hipoteca que están por conceder, para evitar que el préstamo hipotecario que van a aprobar sea mayor que el valor de la propiedad que se va a adquirir, y que finalmente constituye la garantía de la operación.
Lo que primero debemos entender es que el valor de tasación puede coincidir o diferir del precio que efectivamente pagaremos por el inmueble en cuestión.
Dado que normalmente las hipotecas cubren únicamente el 80% del valor de tasación del inmueble, conseguir una buena tasación es de vital importancia, ya que reduce el margen que el comprador debe aportar para cubrir el saldo de la operación.
Si la tasación resulta menor que el valor real de compra será muy difícil para el comprador afrontar con su ahorro la diferencia no cubierta por la hipoteca.
La valoración de un inmueble es un proceso complejo pero que sigue ciertos lineamientos. Es por ello, que conocer estos factores puede ayudarnos a obtener una mejor tasación.
En la próxima entrega profundizaremos este tema y presentaremos los principales aspectos a considerar.
Publicado por Merlina - 10/06/10 a las 02:06:19 am
De acuerdo a un informe publicado por Idealista, el precio de la vivienda usada en los principales mercados de nuestro país, aún incluye una sobrevaluación.
En función de las estimaciones efectuadas por estos expertos, el precio de la vivienda usada aún debería disminuir un 10%, en promedio. Citan a modo de ejemplo que en Cataluña los descensos deberían alcanzar un 11,50%, mientras que en Madrid, los precios aún se encuentran un 17,1% por encima de las posibilidades ahorro y repago de una pareja media.
Aún muchos españoles se encuentran lejos de poder concretar la compra de la vivienda. Si evaluamos la relación existente entre los sueldos y el precio de los inmuebles, vemos que en las principales ciudades y regiones de nuestro país se está excluyendo del mercado a muchos ciudadanos.
Por ejemplo, para permitir a una pareja de tipo medio, financiar la compra de su vivienda aún contando con un ahorro que cubra el 30% del precio de adquisición, en el País Vasco sería necesario que el precio se rebajara un 26,5% más.
Más se agrava la situación, en aquellos casos en que se tuviera que financiar el 100% de la compra de una vivienda de segunda mano. En estos casos, los precios medios de la vivienda usada deberían caer más de un 33% en la Comunidad de Madrid, casi un 29% en Cataluña o un 40% en el País Vasco.
Sin embargo, más que seguir este camino, estamos observando que los precios han comenzado a repuntar en las principales ciudades de nuestro país. Parece que se inicia la salida de la crisis, sin haberse realizado el ajuste necesario.
Una cruda realidad que afecta a miles de personas en nuestro país. Más cuando de la primer vivienda se trata o bien cuando son parejas menores de 35 años.
Publicado por Merlina - 09/06/10 a las 02:06:15 am
Un nuevo salón inmobiliario tendrá lugar el próximo fin de semana. El mismo se iniciará el próximo jueves 10 de Junio y se desarrollará hasta el domingo 13.
¿El lugar de la cita? Pues bien, el parking del Estadio Santiago Berbabéu, en el Paseo de la Castellana, en Madrid.
Esta iniciativa liderada por importantes promotores inmobiliarios como Gilmar, Habitat Inmobiliaria, Promogedesa, Gesdalia, Pryconsa, Quabit, Proinlasa, Hercesa, PromHogar y Ahorro Corporación, pretende dar otro empujón a las compraventas de viviendas antes de la subida del IVA que se avecina.
La entrada al salón inmobiliario ”Estrena tu casa”, es gratuita. Esta feria podrá visitarse en el horario de 10.00 de la mañana hasta las 20.00, de forma continuada.
De acuerdo a lo informado a la prensa, en esta feria los promotores ofrecerán tanto inmuebles destinados a vivienda habitual como a casas de costa o veraneo.
Para agendar.
