Ventas con descuento: perspectivas 2010

De acuerdo a la opinión vertida por la directora de recuperación y reestructuración de activos inmobiliarios de BNP Paribas Real State, la filial inmobiliaria de la entidad, en 2010 las entidades bancarias recurrirán aún más a las subastas como canal de comercialización de determinados activos.

La crisis que aún atraviesa el sector inmobiliario español aunado a la sobreoferta que todavía se encuentra presente en muchas locaciones impulsará a las entidades a liquidar con descuentos de hasta un 50% los inmuebles de segunda mano, dispersos geográficamente, de baja calidad y en localidades secundarias. Incluso se estima que muchas entidades comenzarán a liquidar por esta modalidad algunos inmuebles nuevos, pero situados en zonas de escaso interés.

Se calcula que los descuentos que ya han anunciado las entidades durante el 2009, no han alcanzado el nivel que esperan los potenciales compradores. Recién en las últimas subastas anunciadas este año, las entidades han roto la barrera y han ofrecido descuentos del 50%. Hasta este momento los descuentos promediaban el 20-30%.

El estímulo del descuento resultó fundamental para la venta final del inmueble, en la experiencia recogida por la entidad en las 14 subastas desarrolladas en 2009. Se ha observado que los inmuebles con un mayor descuento inicial en su base, fueron los que generaron un mayor incentivo para la puja, por lo que obtuvieron los mayores incrementos en el precio final de cierre.

Evolución del precio de los alquileres

Por un lado vemos que el precio de la vivienda continúa cayendo. Son numerosos los expertos que consideran que los precios para la compra de un inmueble no han tocado fondo, que tanto en 2009 como en 2010 el ajuste continuará.

Sin embargo, como contraste directo de esta situación el precio medio del alquiler de una vivienda subió un 2% durante el pasado mes de noviembre.

Esta suba representa un incremento de 1,7 puntos porcentuales por sobre del índice general de precios de consumo.

Si analizamos la variación anual de los precios de los alquileres podemos observar que se encarecieron un 1,7% desde el mes de enero. Sin embargo el IPC acumulado en igual período asciende solamente a 0,8%. Por lo que el avance del precio del alquiler supera ampliamente la evolución de los precios generales al consumo.

Si efectuamos un análisis regional, el precio de los alquileres experimentó las mayores subidas se registra en las comunidades de Ceuta (+3,8%), Cantabria (+3,6%), Cataluña (+2,7%), Asturias (+2,6%), Aragón (+2,2%), Baleares (+2,2%), Galicia (+2,2%) y Comunidad Valenciana (2%).

Como contrapartida ciertas comunidades se encuentran muy por debajo de la media nacional. A modo de ejemplo podemos mencionar a las comunidades de Castilla-La Mancha (+1,8%), Madrid (+1,7%), Andalucía (+1,7%), Melilla (+1,7%), Extremadura (+1,6%), Castilla y León (+1,5%), La Rioja (+1,5%), Murcia (+1,4%), Canarias (+1,3%) y País Vasco (+1,2%).

Aún más ajustes al precio de la vivienda.

De acuerdo a un interesante informe publicado en el día de la fecha por los expertos de BBVA el efecto del stock sin vender de inmuebles continuará presionando a la baja el precio de la vivienda.

En concreto el informe elaborado por el Servicio de Estudios del BBVA, prevé que el precio de la vivienda en España descenderá otro 7% al cierre de 2009 y un 8% en 2010, en términos reales.

La opinión de los expertos se basa en la sobreoferta de inmuebles que todavía se mantiene en el mercado. En este sentido, han expresado que aún quedan sin vender cerca de un millón de casas, las cuales no empezarán a absorberse hasta el primer trimestre del próximo año.

La lentitud en la absorción de los excesos inmovilizados se origina en el reducido nivel de confianza que exhiben los consumidores, lo cual, los lleva a postergar decisiones de compra de inmuebles, dada la importancia de tales inversiones.

Se estima que la demanda de vivienda potencial ascenderá a 400.000 al año, una vez termine el ajuste del sector inmobiliario y se recupere la normalidad en el mercado.

Pero que hasta que eso suceda, el proceso de ajuste continuará, por lo que los precios de los inmuebles aún no han tocado fondo.

Campaña “Regálate una casa por Navidad”.

A partir del día de mañana, 15 de Diciembre de 2009, Mediterranean, la inmobiliaria de Caja Mediterráneo, lanzará una campaña de venta de 200 inmuebles con importantes descuentos denominada “Regálate una casa por Navidad”.

La oferta se mantendrá por el término de un mes, hasta el 15 de enero de 2010. Los inmuebles que se ofertan podrán consultarse a través de la web en www.regalateunacasa.com.

Podrán encontrarse ofertas con descuentos que alcanzan el 60% del valor de cotización del inmueble.

Los inmuebles ofertados se localizan en muchas zonas de nuestro país, por ejemplo, Madrid, Valencia, Tarragona, Murcia o Almería, entre otros.

 
Mediterranean destaca la posibilidad acceder a la fórmula del alquiler con opción a compra. A través del mismo se puede alquilar una vivienda, y resta del precio final todo el dinero aportado con el alquiler si se compra antes de dos años, con un nivel de riesgo mínimo para el cliente.

 
Más información

Alquiler, construcción y reforma impositiva

La baja demanda de nuevas construcciones residenciales que se vislumbra para el año próximo en particular y para los años siguientes en forma mediata, lleva a que tanto el sector de la construcción como los gobernantes estén solicitando y elaborando nuevas medidas que traigan alivio a este importante motor de la economía española.

Como comentáramos anteriormente, tanto la disminución de la demanda externa de inmuebles, como la desaceleración de la inmigración provocada por la coyuntura económica en la que se encuentra sumida España, generan que los expertos no esperen una gran demanda de construcciones de viviendas para el futuro próximo.

En un informe presentado por Caixa Catalunya, de hecho, se llegó a estimar que no espera una demanda de más de 220.000 pisos nuevos al año. Esto obliga a que sean necesarias una serie de medidas que por un lado estimulen el sector de la construcción, colaborando con el descenso del indicador del paro y por el otro medidas que ayuden a la absorción del stock inmobiliario que en muchas zonas del país todavía es abrumante.

En este sentido las autoridades gubernamentales parece que otorgarán ciertas respuestas, aunque muchos aún las consideren parciales e insuficientes.

Mediante la aprobación del anteproyecto de Ley de Economía Sostenible, se han implementado una serie de medidas que buscan colaborar con el ajuste del sector inmobiliario.

En este sentido se han aprobado medidas que tienden a la mejora del tratamiento fiscal de las rentas obtenidas por los arrendadores de vivienda y la equiparación del alquiler con la compra en materia de deducciones en el IRPF.

De este modo se pretende dar salida al stock de casas sin vender que azota numerosas regiones españolas.

Comparando el nivel de alquileres de España con el de otros países europeos, podemos detectar que en nuestro país, las condiciones impuestas hasta ahora no ayudaban a mejorar estos niveles, sin embargo, se espera que a partir de ahora se pueda incrementar los porcentajes de viviendas destinadas a alquiler. De hecho, se concibe deseable que dicha proporción se ubique en torno al 15%.

Para ello, serán necesarios los nuevos incentivos que tornen más atractivo el arrendamiento que la compra. Asimismo sería necesario aumentar los umbrales de renta de los beneficiarios de las deducciones por vivienda.

Por otro lado, la creación de una nueva deducción fiscal para las obras de remodelación que favorezcan la eficiencia energética o la accesibilidad de personas con movilidad reducida ha sido también muy bien acogida por el sector constructor. Con esta medida se pretende paliar el estancamiento del sector de la construcción.

Si bien todavía estamos lejos de ver los resultados de estas medidas, sin duda, constituyen un adelanto muy esperado por el sector.

¿Qué datos solicito a la entidad bancaria?

Al contratar una hipoteca es fundamental estar bien informado de las condiciones del producto que uno va a contratar.

En general, las entidades nos brindarán toda la información que solicitemos respecto de las condiciones del préstamo que ponen a nuestra disposición. A pesar de ello, es necesario que conozcamos los puntos sobre los que debemos estar atentos, de forma que después no tengamos sorpresas indeseables.

Sin duda, el principal criterio de búsqueda que analizaremos a la hora de determinar con qué entidad contrataremos nuestra hipoteca, será el tipo de interés.

En otras entregas ya le hemos comentado este tema y hoy solo lo mencionaremos ligeramente. No cabe duda que no será lo mismo una hipoteca a tipo fijo que una hipoteca a tipo variable. Las condiciones, ventajas y desventajas de cada una ya han sido expuestas anteriormente y no nos explayaremos más en este tema para no pecar de redundantes. Para aquellas personas que estén interesadas en este punto le sugerimos que lean el artículo titulado; Comprar mi primera vivienda, segunda entrega: La hipoteca.

Continuando con los puntos fundamentales para revisar y poder efectuar una comparación transparente y adecuada de la oferta hipotecaria, usted no debe dejar de solicitar a la entidad bancaria que le informe respecto de las comisiones que le cobrará por el préstamo que le otorgue.

En este sentido abunda una multiplicidad de comisiones que la entidad pretenderá cobrarle y que muchas veces usted deberá pagar en efectivo, al momento de contratar o cancelar la hipoteca.

Como para mencionar algunas, usted deberá prestar especial atención a la comisión por estudio, comisión de apertura, comisión por cancelación anticipada, gastos de subrogación, etc.

Otro acápite lo conforman los productos asociados. Muchas entidades para otorgar el préstamo hipotecario pone múltiples condiciones de vinculación a sus clientes. De este modo muchas veces lo obligan a uno a domiciliar la nómina en la entidad, a domiciliar recibos, a contratar tarjetas de crédito, abrir una cuenta corriente o contratar toda una gama de seguros personales y para el hogar.

Muchas veces, son tantos los productos derivados que la entidad obliga a contratar que terminan restando atractivo a la propuesta de la hipoteca en sí misma. No olvidemos que en la generalidad de los casos todos estos productos serán en forma independiente objeto de comisiones u otros posibles gastos, de modo de aumentar en forma indirecta la cuota hipotecaria que deberá satisfacer.

Es por ello que además de los puntos obvios para analizar una hipoteca, como el plazo, el tipo de interés, el plazo de revisión del tipo de interés (en el caso de hipotecas a tipo variable), etc, hay otros puntos que pueden cambiar el atractivo del préstamo que le ofrecen.

Qué datos solicito a la entidad bancaria?

Al contratar una hipoteca es fundamental estar bien informado de las condiciones del producto que uno va a contratar.

En general, las entidades nos brindarán toda la información que solicitemos respecto de las condiciones del préstamo que ponen a nuestra disposición. A pesar de ello, es necesario que conozcamos los puntos sobre los que debemos estar atentos, de forma que después no tengamos sorpresas indeseables.

Sin duda, el principal criterio de búsqueda que analizaremos a la hora de determinar con qué entidad contrataremos nuestra hipoteca, será el tipo de interés.

En otras entregas ya le hemos comentado este tema y hoy solo lo mencionaremos ligeramente. No cabe duda que no será lo mismo una hipoteca a tipo fijo que una hipoteca a tipo variable. Las condiciones, ventajas y desventajas de cada una ya han sido expuestas anteriormente y no nos explayaremos más en este tema para no pecar de redundantes. Para aquellas personas que estén interesadas en este punto le sugerimos que lean el artículo titulado; Comprar mi primera vivienda, segunda entrega: La hipoteca.

Continuando con los puntos fundamentales para revisar y poder efectuar una comparación transparente y adecuada de la oferta hipotecaria, usted no debe dejar de solicitar a la entidad bancaria que le informe respecto de las comisiones que le cobrará por el préstamo que le otorgue.

En este sentido abunda una multiplicidad de comisiones que la entidad pretenderá cobrarle y que muchas veces usted deberá pagar en efectivo, al momento de contratar o cancelar la hipoteca.

Como para mencionar algunas, usted deberá prestar especial atención a la comisión por estudio, comisión de apertura, comisión por cancelación anticipada, gastos de subrogación, etc.

Otro acápite lo conforman los productos asociados. Muchas entidades para otorgar el préstamo hipotecario pone múltiples condiciones de vinculación a sus clientes. De este modo muchas veces lo obligan a uno a domiciliar la nómina en la entidad, a domiciliar recibos, a contratar tarjetas de crédito, abrir una cuenta corriente o contratar toda una gama de seguros personales y para el hogar.

Muchas veces, son tantos los productos derivados que la entidad obliga a contratar que terminan restando atractivo a la propuesta de la hipoteca en sí misma. No olvidemos que en la generalidad de los casos todos estos productos serán en forma independiente objeto de comisiones u otros posibles gastos, de modo de aumentar en forma indirecta la cuota hipotecaria que deberá satisfacer.

Es por ello que además de los puntos obvios para analizar una hipoteca, como el plazo, el tipo de interés, el plazo de revisión del tipo de interés (en el caso de hipotecas a tipo variable), etc, hay otros puntos que pueden cambiar el atractivo del préstamo que le ofrecen.

El HSBC considera que los ajustes no han terminado

Hoy fue publicado un informe elaborado por el HSBC según el cual, el ajuste del mercado de la vivienda en España continuará en los próximos trimestres.

De acuerdo a este informe, si bien muchos consideran que la caída de los precios comienza a atenuarse, las malas perspectivas de empleo y crecimiento que se están observando y se estiman para 2010, provocarán que los precios puedan bajar más.

Otro de los fundamentos para esta opinión lo encuentran los especialistas en la disminución de la demanda extranjera de inmuebles y la menor inmigración que se está registrando. El primero de estos problemas se origina en la fortaleza del euro que desanima al inversor extranjero. El segundo de estos problemas, la dismución de la inmigración tiene su origen en la elevada tasa de paro que registra el país.

Si se compara la situación con la de otros países como EEUU y Reino Unido, al mercado español aún le queda margen para bajadas adicionales. Los ajustes de precios que han registrado estos países son mucho mayores que los que reflejan las estadísticas de España.

La actividad de construcción de vivienda entre 1997 y 2007, ha generado un sobre stock que ahora costará absorver y según las estimaciones efectuadas por el banco británico, podría necesitarse entre dos y tres años más para que sea asimilado por el mercado.

Construcción en 2010

El mercado de la construcción en nuestro país constituye una fuente de crecimiento y empleo para muchas personas y para la economía en su conjunto.

En los últimos años el indicador que mide el crecimiento de la construcción de viviendas nuevas ha mostrado números alarmantes y de público conocimiento. En este sentido, en 2008 se registraron caídas del 33% y se estima que 2009 cerrará con caídas próximas al 55%.

Según un informe elaborado por el Citigroup, este panorama no mejorará demasiado para el año próximo. Según las estimaciones publicadas por este reconocido grupo bancario, la construcción de vivienda nueva en España caerá un 8,5% en 2010.

El mercado de construcción residencial español, que contempla tanto la construcción de vivienda nueva como las reformas, se estima que en 2010 caerá un 7%. Para los próximos tres años se estima que tan solo se inicie la construcción de entre 120.000 y 150.000 viviendas. El motivo de lo bajo de este número neto, se encuentra en el stock de vivienda disponible aún hoy en el mercado que limita fuertemente el inicio de nuevas construcciones residenciales.

Si tomáramos en cuenta la construcción no residencial, el Citigroup tampoco ha publicado datos muy alagueños, ya que se espera que este indicador disminuya un 12% en 2010 y la recuperación y vuelta al crecimiento no se produzca hasta 2012.

Hipotecas: endeudamiento español

En el día de hoy el Banco de España ha publicado un informe que revela los datos vinculados al endeudamiento hipotecario de las familias españolas.

De acuerdo a los datos vertidos en este informe, la deuda hipotecaria de las familias registró en octubre el menor crecimiento de su historia.

Analizando datos anuales al cierre del mes de Octubre, el Banco de España determinó que el endeudamiento por hipotecas ha crecido solamente un 0,1%, ubicándose en 676.774 millones de euros.

Estas cifras suponen prácticamente un estancamiento. En octubre de 2008, este mismo indicador se ubicaba en 5,6%, por lo que la disminución resulta llamativa.

La caída del endeudamiento familiar es un reflejo de la moderación del descenso de las hipotecas, que han caído un 4,2% desde octubre 2008.