Archivos del mes November, 2009
Publicado por Merlina - 30/11/09 a las 08:11:07 pm
La reforma impositiva que entrará en vigencia para el nuevo año, admitirá una mejora en la deducción por alquiler al mismo tiempo que creará una nueva desgravación por obras en la vivienda habitual.
La reforma pretende incentivar el alquiler, para lo cual, se mejorarán los límites de renta que tienen derecho a deducirlo en su declaración.
Como complemento, en la reforma, se mejorarán los incentivos fiscales para los arrendadores, con la intención de que las viviendas desocupadas se coloquen en el mercado para alquiler.
Respecto de la nueva deducción por obras en la vivienda, será del 10% para un máximo de 3.000 euros al año.
En total, se podrán deducir un gasto por vivienda de 10.000 euros. Esta medida se aplicará para las obras que se realicen hasta finales de 2012.
Por otro lado, a partir de 2010, la deducción admitida por la compra de vivienda, se verá modificada. En este marco, las que se verán más afectadas son las rentas cuya base imponible supere los 24.000 euros ya que en estos casos, se eliminará totalmente la deducción por la compra de vivienda.
Para las rentas cuya base imponible sea inferior a 17.700 euros, no verán modificado el esquema actual de deducciones por compra de viviendas.
El rango de rentas cuyas bases imponibles oscilan entre los 17.701 euros y los 23.999 euros, se verán sujetas a un régimen de eliminación gradual de la deducción por compra de vivienda. Es decir, la deducción admitida será menor a medida que la renta aumente.
Los voceros del gobierno defienden la medida tomada ya que en su opinión esta desgravación ha provocado un “crecimiento insostenible” del sector de la construcción en los últimos años, mientras la medida estuvo en vigencia.
Publicado por Merlina - 27/11/09 a las 04:11:47 pm
En la entrega de ayer, le comentábamos las opciones de financiación disponibles para la adquisición de la vivienda.
Hoy vamos a tocar otras cuestiones relativas a la contratación de una hipoteca que deberá tener en cuenta antes de contratar.
Una vez que hemos decidido cuál será el tipo de interés que preferimos en función de nuestras posibilidades y nuestra respuesta al riesgo, le sugerimos que se informe de las ofertas de préstamos hipotecarios existentes en el mercado. Los Bancos y Cajas presentan una muy amplia oferta de préstamos hipotecarios que abarca un gran número de variables.
Para el 90% de la población, la contratación de la hipoteca es la operación financiera más importante que realizará en toda su vida. Por ello, le recomendamos tomarse su tiempo, analizar las ofertas, sopesar las consecuencias. Cuando analice varias ofertas no olvide que cuenta con una importante herramienta de simulación, aquí mismo en Hipolisto. Esto le permitirá contemplar el cuadro de amortización completo del préstamo.
En la entrega anterior cuando tratábamos el tema de los préstamos hipotecarios a tipo variable, hicimos referencia al diferencial. Le decíamos que el banco aplicará a su hipoteca un interés compuesto por un valor del índice de referencia (el Euribor) más un margen o diferencial.
Justamente el tema de la magnitud del diferencial que aplican no es menor. El diferencial que las entidades aplican al euribor es el que va a mantenerse invariable a lo largo del periodo. Le daremos un ejemplo muy simple que lo ayudará a comprender el impacto del diferencial sobre el valor de la cuota.
Si un cliente tiene contratado un préstamo hipotecario al euribor más un punto y el euribor está en el 1,25% (valores actuales aproximados), el nuevo tipo de interés del crédito será de 2,25%. Como vemos en este ejemplo, el interés a abonar prácticamente se duplica como consecuencia del diferencial.
Se trata pues de una variable a contrastar entre las ofertas disponibles en el mercado y a negociar con las entidades financieras que nos den condiciones más ventajosas.
El diferencial suele oscilar según las circunstancias del cliente, tanto personales como económicas. Así, es posible la negociación de este diferencial ya que cuanto más bajo sea, menor será el tipo de interés a pagar. Aspectos como el tipo de contrato, el sueldo, el importe del préstamo suele influir en el riesgo del cliente y por tanto en el diferencial.
Recordemos que si bien el diferencial es una parte importante del valor final del préstamo hay otras cuestiones a considerar para obtener una buena TAE.
La comisión por amortización (parcial o total) es una cuestión que en muchos casos no se le concede importancia. Sin embargo, si luego de pasados los primeros años, por las circunstancias que fueran usted está en condiciones de cancelar o disminuir en forma anticipada el préstamo, esta variable será de suma importancia. Por todo ello, le recomendamos que valore con claridad con su entidad financiera el coste que le supondrá una amortización anticipada ya sea parcial o total.
Comisión de apertura: Dado que en algunas entidades esta comisión es muy baja o nula trate de reducirla al máximo. En todo caso, está integrada en el TAE, por lo que partiendo de esta variable puede comparar las diferentes ofertas de forma más precisa.
Esperamos que esta guía le sea útil. En próximas entregas estaremos tratando otros aspectos y gastos asociados a la adquisición de la vivienda, muchos de los cuales no pueden o no suelen ser financiados con el préstamo contratado.
Fecha de publicacion: November 27, 2009
Categorias: Consejos y Conceptos
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Publicado por Merlina - 26/11/09 a las 06:11:24 pm
Hoy en día comprar la primera vivienda puede tornarse una operación difícil de enfrentar y concretar.
Es por ello, que en esta segunda entrega de esta guía, le proponemos abordar el tema de la financiación de su vivienda…. La Hipoteca.
Una de las primeras cuestiones que debemos sopesar a la hora de plantearnos la solicitud de una hipoteca, pasa por elegir qué modalidad de tipo de interés nos aplicará la entidad financiera.
Como comentáramos anteriormente, las posibilidades son dos: un Préstamo hipotecario a tipo de interés fijo o un Préstamo hipotecario a tipo de interés variable.
En el primero de los casos el tipo de interés que nos aplican a lo largo de toda la vida del préstamo, se mantiene fijo, por lo que la cuota de nuestra hipoteca no variará en el tiempo.
Esta opción tiene algunas ventajas y algunas desventajas.
Sin duda la cuestión que encabeza la lista de ventajas es la de la estabilidad de la cuota. El hecho de que la cuota que debemos atender periódicamente sea la misma nos permite una mejor planificación económica, ya que en todo momento conocemos cuánto vamos a pagar. Otra ventaja es que en un contexto en que los tipos de interés de mercado se ajustan al alza, esto no nos afectará a nosotros.
Las desventaja principal es que justamente, por el carácter invariable del tipo de interés, no nos beneficiaremos de las bajadas de los tipos, por lo que estaremos pagando un precio superior al del mercado.
Por otra parte, las comisiones de cancelación de este tipo de préstamos suelen ser superiores a los de tipo variable.
La última cuestión a considerar es que este tipo de préstamos suele tener un plazo inferior a los de tipo variable. En promedio el plazo que las entidades otorgan para las hipotecas de tipo fijo es de 15 años. Esto se produce porque las entidades financieras, al no poder ajustar el tipo de interés, no asumen riesgos de pérdidas futuras por subidas abruptas del precio del dinero y por ello limitan el plazo de amortización del préstamo. Esto exige que el contratante de este tipo de préstamos cuente con una capacidad de pago bastante holgada, ya que las cuotas serán elevadas en consecuencia del corto plazo de devolución.
En el caso de un préstamo hipotecario a tipo de interés variable, la tasa que nos aplican varía en el tiempo conforme a la variación de los tipos de interés en el mercado.
Normalmente la revisión o modificación periódica del tipo de interés a aplicar se producirá cada 6 o 12 meses, dependiendo del préstamo hipotecario contratado.
El tipo de interés de referencia más común es el Euribor, si bien legalmente existen otros tipos de interés a los cuales podemos referenciar un préstamo hipotecario (TRH en le caso de las Cajas de Ahorro).
A este tipo de interés de referencia las entidades bancarias le sumarán un margen o diferencial. Sobre este concepto y sus implicancias volveremos más adelante.
La ventaja principal de las hipotecas a tipo variable es su adaptabilidad. Adaptaremos en todo momento el tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca a la evolución del precio del dinero en el mercado.
Otra de las ventajas a considerar es que las comisiones de este tipo de operaciones son sensiblemente inferiores a las que nos cobran por operaciones a tipo fijo.
Asimismo en este tipo de préstamos se disminuye la carga financiera para el contratante dado que las entidades financiaras ofrecen plazos de amortización superiores, 25 años, 30 años, llegando algunas entidades hasta los 35 ó 40 años en función de la edad de los solicitantes. Esto lógicamente impacta en una disminución del importe de la cuota ya que la amortización de capital se reparte en un período mayor.
Este tipo de préstamos tiene una gran desventaja que hace que muchas personas se cuestionen su conveniencia. Esta desventaja viene dada por el hecho de que estaremos sujetos a las oscilaciones derivadas del mercado y, por tanto, la cuota periódica que hemos de pagar variará cada vez que cambie el tipo de interés. Si por coyunturas económicas los tipos se disparan, la cuota también lo hará.
Publicado por Merlina - 25/11/09 a las 07:11:12 pm
Santander se suma a las entidades que mediante tentadores descuentos liquidan parcialmente su stock de inmuebles, con vista a disminuir sus tenencias de esta clase de activos e incrementar la liquidez.
Según anunció en un comunicado el Banco Santander, a partir de hoy pondrá a la venta 600 inmuebles con descuentos que oscilarán entre el 30 y el 50%.
La venta de tales unidades será efectuada a través de su filial inmobiliaria Altamira Real Estate, desde hoy y hasta el 31 de diciembre de 2009.
Respecto de la composición de la oferta podemos adelantar que 400 de los 600 inmuebles, son viviendas y casas, y los restantes 200 locales, garajes y oficinas.
Los inmuebles seleccionados por el banco para esta campaña, forman parte de los que ya tiene en venta la entidad. En esta oportunidad podrá obtener sobre el precio de venta de tales inmuebles descuentos que oscilan entre el 30% y 50%.
La oferta puede consultarse en la página web de Altamira Real Estate.
Como es habitual, a la oferta se le acompaña de una adecuada oferta de financiación, favorable para la adquisición de las viviendas. La entidad se aviene a financiar el 100% del precio de tasación mediante préstamos hipotecarios. Estos préstamos son ofrecidos a un plazo de 40 años a una tasa bastante razonable: Euribor + 0,40%. Como podemos ver, el diferencial que cobra la entidad por sobre el valor ajustable del préstamo es bastante acomodado en función de las ofertas vigentes en el mercado en este momento.
Más información
Publicado por Merlina - 24/11/09 a las 03:11:33 pm
De acuerdo a los datos publicados como resultado de una encuesta efectuada por la firma Janus Capital, sobre las economías domésticas, casi la mitad (el 49%) de los españoles reconoce tener problemas para afrontar los pagos de sus préstamos hipotecarios.
Respecto de los resultados correspondientes al resto de Europa esta tasa representa algo más del doble. El estudio revela que sólo el 24% de los encuestados que habitan en los restantes países europeos manifiesta la misma dificultad.
Asimismo este estudio también cubre el aspecto referente a la dificultad que perciben las personas para conseguir un préstamo hipotecario. Es así que se arribó a la conclusión de que el 87% de los españoles considera “difícil o muy difícil” obtener un préstamo para invertir en activos inmobiliarios, frente a la media europea del 60%.
La encuesta concluye que el 60% de los españoles estima que es un buen momento para invertir en propiedades inmobiliarias. Estos datos coinciden prácticamente los resultados de las encuestas efectuadas a los ingleses (63%), frente al 52% de los alemanes o el 46% de los italianos.
Por contra, y según el informe, casi dos terceras partes (el 64,5%) de los encuestados no prevé utilizar su propiedad inmobiliaria para contribuir a financiar su jubilación, lo que, según la firma, revela la intención de los europeos de permanecer en su vivienda.
La conclusión a la que arribó la firma encuestadora es que si bien el publico europeo está dispuesto a invertir en el mercado inmobiliario, no existe una clara indicación de que la gente vuelva a acudir en masa al mercado inmobiliario.
Publicado por Merlina - 24/11/09 a las 12:11:49 am
Para quienes pretendan aventurarse e invertir en el mercado inmobiliario, la segunda hipoteca resulta más difícil de conseguir, más costosa y de menor importe.
Si lo que queremos financiar es una segunda residencia, ahora que los precios del mercado inmobiliario comienzan a “acomodarse” y recuperar cierto equilibrio, los bancos comienzan a endurecer sus condiciones.
En general, nos vamos a encontrar con que las condiciones de financiación para los particulares ya no son tan generosas como hace un año.
Pese a que los tipos de interés en muchos casos, se mantienen bajos, los bancos y cajas vienen subiendo últimamente el diferencial que aplican a sus hipotecas, pidiendo un mayor número de garantías al cliente así como exigiéndole la contratación de otros productos.
Este diferencial, suele situarse entre los más elevados del mercado. Por otra parte, estas hipotecas no se benefician del 15% de desgravación fiscal que sólo opera con la vivienda habitual.
Además en el caso de tratarse de segundas hipotecas, el plazo e importe otorgados para financiar son menores. La mayoría de las ofertas del mercado limita la cuantía de años del pago al entorno de los 25. Respecto del monto otorgado en el caso de las de segunda residencia se fija el tope en un 70% del valor del inmueble a adquirir.
En el mercado existe algunos productos específicos para este tipo de propuesta. A continuación le comentamos alguno de ellos así como el porcentaje de la tasación del bien que financia:
- Barclays Segunda Vivienda: 70%
- Oficinadirecta.com Hipoteca Segunda vivienda: 60%
- tubancaja Hipoteca Ligera: 70%
- Caixa Galicia Hipoteca On: 70%
- BBVA Hipoteca Fácil 2ª vivienda: 80%
- Bancaja Hipoteca 2ª vivienda: 80%
Publicado por Merlina - 21/11/09 a las 10:11:26 pm
De acuerdo a un informe presentado por Asociación Hipotecaria Española (AHE), la actividad hipotecaria reflejó un mes más la desaceleración en la actividad que marcan la tendencia de los últimos meses.
Durante septiembre, el mercado hipotecario español creció el 0,86% interanual. Ya en los meses de julio y en agosto había registrado un crecimiento de 1,1%, y el 1,2% había crecido en mayo y junio.
Sin embargo, el número registrado en septiembre representó el primero que se ubica por debajo del 1%, situación que no se daba desde 1992.
En términos absolutos, el mercado del crédito hipotecario se situó en 1,097 billones de euros en septiembre, ligeramente por encima de los 1,095 billones correspondientes al cierre de agosto.
Si comparamos septiembre con igual periodo del año anterior podremos observar la significativa baja que se registra en el mercado de las hipotecas, ya que el crecimiento en 2008 se registró en el 6,60%.
Según los datos publicados por la AHE, las cajas de ahorros habían concedido la mayor parte de los créditos hipotecarios que estaban en vigor al cierre de septiembre, con un total de 597.798 millones, el 0,37% menos que un año antes, cuando sumaban 600.042 millones.
A continuación, los bancos tenían concedidos 393.839 millones de euros, el 2,44% más que en septiembre de 2008, en tanto que las cooperativas de crédito alcanzaban los 69.602 millones de euros, el 3,40 por ciento más.
Por su parte, los Establecimientos Financieros de Crédito (EFC) tenían concedidos 10.346 millones de euros en hipotecas al cierre de septiembre, ligeramente por debajo del nivel alcanzado un año antes.
Sin duda este resultado es esperable en función del quiebre y profunda recesión en que se encuentra el mercado inmobiliario. Por otra parte influyen en este resultado el endurecimiento de las condiciones de crédito y la crisis de las finanzas personales que se registran todavía en España.
Publicado por Merlina - 20/11/09 a las 02:11:30 am
Caja Madrid se suma a las entidades que organizan subastas de inmuebles con importantes descuentos sobre el precio de tasación.
Reser Subastas y Servicios Inmobiliarios ha lanzado una nueva subasta de viviendas propiedad de Caja Madrid en toda España, que finalizará a mediados del mes de diciembre, con descuentos del 30% sobre el valor de tasación, según informó hoy la entidad.
Esta es la octava subasta del año que organiza Reser en estas mismas condiciones.
La subasta actual está compuesta por inmuebles ubicados en Madrid, Andalucía, Aragón, Cataluña, Castilla La Mancha, Castilla y León, Murcia, Comunidad Valenciana, Baleares, La Rioja y Navarra.
En la selección de esta subasta se incluyen 31 viviendas en Madrid capital, desde 100.000 euros, un apartamento en Benidorm por 90.000 euros, o un dúplex en Valencia capital por 206.000 euros. Es claro que predominan la oferta de viviendas, tanto urbanas como de costa o veraneo.
A partir de este momento se puede solicitar información sobre la subasta y los inmuebles, así como la visita a los mismos, a través del centro de atención telefónica habilitado al efecto (902 185 186).
También en la página web de Raser se puede encontrar una guía explicativa, tanto de los pasos a seguir para participar en la subasta, como la metodología para efectuar las ofertas en el portal.
Publicado por Merlina - 19/11/09 a las 09:11:08 pm
Banesto la entidad que preside Ana Patricia Botín, informó hoy que desde mañana y hasta el 22 de noviembre se celebrara un rastrillo inmobiliario en el Paseo de la Castellana 120 en Madrid.
En esta oportunidad, la entidad ofrecerá 150 viviendas, tanto en Madrid como en el resto de España, con descuentos de hasta el 40%. Las viviendas ofertadas proceden de activos adjudicados a la entidad.
Aunado a esta propuesta inmobiliaria se ofrecerán también condiciones preferentes en la financiación y se regalarán los gastos notariales de la compraventa en algunos inmuebles.
Las viviendas están situadas en diferentes zonas y distritos de Madrid, como Tetuán, Vallecas, Villaverde, San Blas, Ciudad Lineal, La Elipa, Begoña, y Embajadores, así como en poblaciones del extrarradio, como Pinto, Getafe, Parla, Móstoles, Fuenlabrada, o en el Corredor del Henares.
Junto a los rastrillos inmobiliarios, Banesto ha puesto en marcha diferentes iniciativas con el fin de facilitar el acceso a esta oferta al mayor número de personas, como la apertura de oficinas los viernes por la tarde y los sábados por la mañana, a modo de jornada de puertas abiertas.
Además de acudir a los puntos de información en las sucursales con mayor oferta de inmuebles, los interesados podrán consultar las diferentes promociones a través del portal www.casaktua.com, como descuentos adicionales y exención de gastos notariales, entre otros.
Publicado por Merlina - 17/11/09 a las 11:11:42 pm
En la actualidad, cuando aún nos encontramos sumergidos en una profunda crisis de pagos, donde las oportunidades de comprar una nueva vivienda mediante un crédito se redujeron, cuando en muchos casos no es fácil enfrentar los pagos de la hipoteca que habíamos tomado en una mejor época, muchos bancos, han cambiado su estrategia y hoy pretenden la captación de nuevos clientes mediante la supuesta mejora de las condiciones hipotecarias.
Por ello hoy le vamos a comentar qué es la subrogación y cuáles son las sorpresas con las que se puede encontrar a la hora de pasarse a otra entidad que le ofrece una propuesta, a primera vista, tentadora.
Subrogación es el proceso por el cual cambiaremos de entidad financiera nuestro préstamo hipotecario con el fin de obtener una mejora en las condiciones del tipo de interés que nos aplican en el mismo.
Por Ley, en una subrogación sólo se podrá modificar el tipo de interés aplicable, manteniendo constantes las restantes condiciones de nuestra hipoteca, como el capital pendiente, el plazo de amortización, los intervinientes, etc.
Sin embargo, muchos bancos ocultan en la letra pequeña de sus contratos numerosas cláusulas que provocan que el gasto del consumidor sea, en ocasiones, bastante superior al que hubieran tenido de no realizar el cambio.
Tan sólo partamos de la base que los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva, pero sin duda implican gastos que realizar. De acuerdo a consultas efectuadas a expertos, estos gastos, en promedio, se sitúan en un 2,50% del valor total de la hipoteca.
El coste de la operación viene determinado fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca. Este importe ronda habitualmente un cuarto o medio punto porcentual (0,25 o 0,50%) y rara vez, la nueva entidad bancaria contempla en su propuesta este coste.
A este importe tendremos que sumarle los gastos correspondientes a Notaría, Registro y Gestoría.
En caso de que además del tipo de interés quisiéramos modificar alguna de las restantes variables del préstamo (aumentar el capital pendiente para así asumir los gastos, aumentar el plazo de amortización para tener una cuota inferior etc…), es decir, si además de la subrogación, queremos realizar una novación del préstamo, deberemos pactar de antemano este hecho con la nueva entidad financiera con el fin de proceder a realizar el mismo una vez se haya subrogado la hipoteca. Este punto resulta fundamental, ya que muchas veces, estas nuevas condiciones no son admitidas por la entidad ya que no desean que el plazo de la hipoteca, se prolongue más allá de los 75 años de sus titulares.
Otro factor a tener presente es que, en numerosas ocasiones, las entidades bonifican alguno de los gastos que le mencionamos precedentemente, pero uno de los mayores ‘trucos’ de los bancos para “compensarse” de dicha oferta, se sitúa en torno al valor de tasación del inmueble. Gran parte de las entidades no admiten subrogaciones por encima del 65-80% del precio de tasación actual, debido a la reciente caída de los precios en el sector inmobiliario.
Esta guía no pretende desanimar a aquellas personas que han encontrado una oferta acorde a sus necesidades actuales, pero sí buscamos con esto ayudarlos a tomar una decisión adecuada, poniendo a su disposición el conocimiento básico que deberá tener para poder evaluar adecuadamente las diferentes propuestas.
